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上海零售額增量最高的商圈五角場正迎新舊商場鏖戰(zhàn)。

五角場位于上海楊浦區(qū)北部，由國定路、政立路、國和路環(huán)繞而成

五角場可以說是城市非核心商圈崛起的代表，經(jīng)歷過數(shù)十年發(fā)展成熟后，又迎來新一輪升級。

合生創(chuàng)展耗時(shí)8年打造的合生匯、瑞安經(jīng)營多年的創(chuàng)智天地3期、合景泰富旗下的悠方都趕在今年集中開業(yè)。而五角場的老牌主力軍東方商廈、五角場萬達(dá)廣場、巴黎春天、百聯(lián)又一城、大學(xué)路商業(yè)街等集中進(jìn)入調(diào)整期。

五角場萬達(dá)自2006年開業(yè)之后，一直在萬達(dá)系坐穩(wěn)頭把交椅，日均人流量超過15萬、平均租金超過163元/平方米/月。

五角場新舊商場的激烈競爭，就是當(dāng)下新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，最為典型的商業(yè)縮影。

合生匯總投資超70億打造超級綜合體

屋頂花園+書店+生活集合店

今年2月份，耗時(shí)8年打造的合生匯試營業(yè)。

合生創(chuàng)展集團(tuán)執(zhí)行董事鮑文格將其譽(yù)為“商圈升級之作“，補(bǔ)齊了五角場商圈最后一個(gè)缺角。

在上海還有另一處商圈在城市化形態(tài)上與五角場類似，那就是徐家匯。徐家匯已經(jīng)進(jìn)入更新與提升，五角場尚在逐步完善，而合生匯恰是商圈完善中的重要一環(huán)。

合生匯包括一個(gè)16萬平方米的高端大型購物中心，一座34層180米高的超5A甲級辦公塔樓，以及23層共5.3萬平方米并委托凱悅管理的五星級酒店豪華酒店。

23層五星級凱悅酒店和高度180米、33層超高5A甲級寫字樓

14萬方購物中心有屋頂花園

商場內(nèi)整體內(nèi)飾裝修風(fēng)格簡約、燈光炫目，有很強(qiáng)的科技感。

建筑呈東西向長條形，流線組織順暢，動線空間上縮放有致，但西半段和東側(cè)柱子太密集，影響了整體空間體驗(yàn)感。合生匯的十字動線本也不是經(jīng)典動線，但是如果中庭足夠有吸引力，而“四肢”足夠清晰的話，是可以做成典雅氣派的商業(yè)空間的。

這個(gè)門口土豪金色的Robot One(機(jī)器人一號)是合生匯的開業(yè)科技展示活動，消費(fèi)者只要近距離接觸，就會啟動計(jì)數(shù)并與觀眾打招呼，并統(tǒng)計(jì)人流量顯示在LED屏幕上。

合生匯的Hopson Tree是高10米的大型電子互動裝置，樹冠處是世界最大的64塊4K數(shù)字LED環(huán)屏，樹墩處有8塊電子互動屏連接環(huán)狀大屏。通過人臉識別直接登錄后，就可以在高處的360°環(huán)狀LED大屏上進(jìn)行游戲、互動操作，讓社交互動變得更加身臨其境。

Hopson Tree概念圖

從進(jìn)入商場的那一刻起，通過Hopson Tree就進(jìn)入了全新的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)，不僅可以和今天在商場內(nèi)的熟人互動、約見，還可以玩游戲，做任務(wù)，更能在漫無目的時(shí)候找到社交缺口，補(bǔ)足平時(shí)缺失的生活狀態(tài)。

或許考慮到五角場的百貨太密集，合生匯沒有做百貨主力店，避開與巴黎春天、百聯(lián)又一城揚(yáng)族百貨以及東方商廈圍著圈兒的同質(zhì)化競爭。

合生匯最終選擇做一個(gè)偏重生活重心概念的“高端”購物中心，每一層都有大面積的餐飲，屋頂花園+書店+影院+零售+兒童+生活服務(wù)。

快餐+火鍋+甜品+下午茶+日韓料理+主題餐廳+咖啡一應(yīng)齊全：

Lifestyle類的品牌，超市+健身+書店+生活集合店+兒童零售體驗(yàn)這里都有。值得一提的是，現(xiàn)在很多購物中心都喜歡開書店聚集人氣。大眾書局是率先在滬上開設(shè)咖啡店+書店模式的零售書局，也是全國第一家24小時(shí)營業(yè)的書店(福州路店)，啟用會員模式穩(wěn)固客群，定期舉辦沙龍，與會員互動，提供大量文史哲加海外圖書的購書選擇。

快時(shí)尚、高街、潮流、輕奢，偏年輕的女性定位。

合生匯耗時(shí)8年打造，而百盛優(yōu)品耗時(shí)半年改造，在一個(gè)競爭充分激烈的商圈，商業(yè)調(diào)整的速度越快越安全，前提你得吻合消費(fèi)者需求。

樂活族個(gè)性體驗(yàn)為王

大學(xué)路異軍突起

創(chuàng)智天地是瑞安天地系列比較特別的一個(gè)案例，定位于知識型社區(qū)綜合發(fā)展項(xiàng)目。

創(chuàng)智天地由楊浦區(qū)政府與香港瑞安房地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)手打造的南鄰五角場，北靠三門路，東聯(lián)江灣體育場，西靠上海財(cái)經(jīng)大學(xué)，園區(qū)規(guī)劃占地83.7萬平方米。

楊浦區(qū)有得天獨(dú)厚的教育資源，共有14所大專院校，包括復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)，另有22個(gè)國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室及65個(gè)科技研究所。

瑞安就想把創(chuàng)智天地打造成創(chuàng)業(yè)者的天堂，創(chuàng)造一個(gè)有利創(chuàng)新、商務(wù)、科研、文化、研發(fā)、創(chuàng)業(yè)和商業(yè)發(fā)展的環(huán)境。園區(qū)內(nèi)也經(jīng)常做創(chuàng)業(yè)活動，比如創(chuàng)智天地與清華科技園開發(fā)商啟迪股份共同組建了“IPO Club”創(chuàng)業(yè)之家俱樂部，來對創(chuàng)業(yè)公司提供幫助。可以說，現(xiàn)在流行的眾創(chuàng)孵化概念其實(shí)創(chuàng)智天地已經(jīng)做了很多年。

大學(xué)路的原型是硅谷，瑞安養(yǎng)了好些年，最早期待創(chuàng)業(yè)者能在充滿咖啡香氣的氛圍中暢談未來的藍(lán)圖，引入40多家咖啡店和餐廳，然而效果并不如預(yù)期。所以，現(xiàn)在很多眾創(chuàng)空間都說要做超越星巴克的咖啡店場景，其實(shí)并不一定接地氣也難成規(guī)模。大學(xué)路就是一個(gè)很好的例子。

大量企業(yè)租戶入住后，瑞安發(fā)現(xiàn)對業(yè)態(tài)多樣化的需求日益增長，不斷做調(diào)整，形成了以體驗(yàn)為核心的多業(yè)態(tài)融合。

現(xiàn)在，大學(xué)路大眾點(diǎn)評人氣最高的二十家店鋪中，體驗(yàn)型業(yè)態(tài)占據(jù)了三分之二。大學(xué)路的目標(biāo)消費(fèi)群體并不是大學(xué)生，而是五角場商圈的白領(lǐng)和附近居民，但消費(fèi)年齡層次偏年輕，這群人更注重生活的品質(zhì)和個(gè)性體驗(yàn)。

頗受歡迎的二十家店鋪

悠方購物公園

會呼吸的Mall

悠方是合景泰富的商業(yè)的主打產(chǎn)品線。

合景泰富在前期調(diào)研中，周邊客群希望新江灣城能夠擁有既可以滿足他們高品質(zhì)日常所需，同時(shí)可以擁抱自然親近自然的購物中心。比如這樣：“我們來到新江灣城生活就是因?yàn)檫@里空氣好，綠化覆蓋率高。所以我們要的購物中心一定不能讓我們感覺又回到了鋼筋水泥的密閉空間去。”

所以，合景泰富就提出購物公園的概念，將購物中心的建筑形態(tài)和自然生態(tài)巧妙的融為一體。

這也是合景泰富在五角場商圈錯位競爭的底牌。他們是這么說的：悠方通過中庭、廣場、垂直交通將商業(yè)空間和周邊原生態(tài)景觀融會貫通。露天街道在四季水景的映襯下，提供更為休閑的消費(fèi)環(huán)境，更多的社交聚會空間，以及更多地享受與自然親近的機(jī)會。

悠方購物公園整體業(yè)態(tài)比例為超市影院主力店22%、餐飲27%、零售19%、娛樂生活配套及兒童32%，多元業(yè)態(tài)組合將打造新江灣城中首個(gè)一站式體驗(yàn)型購物中心。

一站式體驗(yàn)這個(gè)說法比較老套，其實(shí)想打造一個(gè)會呼吸的Mall。這也是現(xiàn)在新購物中心的趨勢，打破室內(nèi)外的空間壁壘，營造更為開放的消費(fèi)場景。

目前，悠方購物公園5萬平米的可租賃面積中，已簽約及達(dá)成意向的商戶已達(dá)70%。入駐商戶除了H&M、CITYSHOP及嘉禾影城外，還將有2家知名品牌以全國首家體驗(yàn)店及概念店的形式入駐，餐飲則主要以吸客能力強(qiáng)及自有“粉絲群”的中檔年輕品牌為主。

悠方購物公園的官方說法是近期就將開業(yè)，屆時(shí)小睿也將帶來一手播報(bào)。

五角場商圈鏖戰(zhàn)還將繼續(xù)。

RET睿意德與上海贛商置業(yè)有限公司簽約，將攜手打造一個(gè)吻合新江灣城常住居民需求的集娛樂、餐飲、兒童、零售為一體的特色綜合體。

項(xiàng)目位于三門路閘殷路，商業(yè)體量6萬平方米左右

商業(yè)拼殺之際，住宅地價(jià)飆漲。2015年，信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元總價(jià)競得新江灣城一幅宅地，樓板價(jià)高達(dá)49152元。

商業(yè)與住宅的交替迭代，催生了城市更新。

大規(guī)模的商圈升級戰(zhàn)還在進(jìn)行。2015年，上海徐家匯商圈迎來近年來最大規(guī)模的一次商圈業(yè)態(tài)調(diào)整，美羅城5樓改造成擁有800個(gè)座位的“星劇場”，作為賴聲川在大陸演出的主場;徐家匯太平洋數(shù)碼城二期將拆除改建為以休閑娛樂為主的場所;“徐家匯商圈空中連廊”一期落成。

但一個(gè)商圈的形成，是數(shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的集合效應(yīng)，非一朝一夕，更不可能僅靠一家之力。或許我們在瘋狂追求差異化競爭的同時(shí)，也可以想想，和周邊的鄰居如何合作?

活到最后的，才是王者。