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上海零售額增量最高的商圈五角場(chǎng)正迎新舊商場(chǎng)鏖戰(zhàn)。

五角場(chǎng)位于上海楊浦區(qū)北部，由國(guó)定路、政立路、國(guó)和路環(huán)繞而成

五角場(chǎng)可以說(shuō)是城市非核心商圈崛起的代表，經(jīng)歷過(guò)數(shù)十年發(fā)展成熟后，又迎來(lái)新一輪升級(jí)。

合生創(chuàng)展耗時(shí)8年打造的合生匯、瑞安經(jīng)營(yíng)多年的創(chuàng)智天地3期、合景泰富旗下的悠方都趕在今年集中開(kāi)業(yè)。而五角場(chǎng)的老牌主力軍東方商廈、五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、巴黎春天、百聯(lián)又一城、大學(xué)路商業(yè)街等集中進(jìn)入調(diào)整期。

五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)自2006年開(kāi)業(yè)之后，一直在萬(wàn)達(dá)系坐穩(wěn)頭把交椅，日均人流量超過(guò)15萬(wàn)、平均租金超過(guò)163元/平方米/月。

五角場(chǎng)新舊商場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，就是當(dāng)下新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，最為典型的商業(yè)縮影。

合生匯總投資超70億打造超級(jí)綜合體

屋頂花園+書(shū)店+生活集合店

今年2月份，耗時(shí)8年打造的合生匯試營(yíng)業(yè)。

合生創(chuàng)展集團(tuán)執(zhí)行董事鮑文格將其譽(yù)為“商圈升級(jí)之作“，補(bǔ)齊了五角場(chǎng)商圈最后一個(gè)缺角。

在上海還有另一處商圈在城市化形態(tài)上與五角場(chǎng)類(lèi)似，那就是徐家匯。徐家匯已經(jīng)進(jìn)入更新與提升，五角場(chǎng)尚在逐步完善，而合生匯恰是商圈完善中的重要一環(huán)。

合生匯包括一個(gè)16萬(wàn)平方米的高端大型購(gòu)物中心，一座34層180米高的超5A甲級(jí)辦公塔樓，以及23層共5.3萬(wàn)平方米并委托凱悅管理的五星級(jí)酒店豪華酒店。

23層五星級(jí)凱悅酒店和高度180米、33層超高5A甲級(jí)寫(xiě)字樓

14萬(wàn)方購(gòu)物中心有屋頂花園

商場(chǎng)內(nèi)整體內(nèi)飾裝修風(fēng)格簡(jiǎn)約、燈光炫目，有很強(qiáng)的科技感。

建筑呈東西向長(zhǎng)條形，流線(xiàn)組織順暢，動(dòng)線(xiàn)空間上縮放有致，但西半段和東側(cè)柱子太密集，影響了整體空間體驗(yàn)感。合生匯的十字動(dòng)線(xiàn)本也不是經(jīng)典動(dòng)線(xiàn)，但是如果中庭足夠有吸引力，而“四肢”足夠清晰的話(huà)，是可以做成典雅氣派的商業(yè)空間的。

這個(gè)門(mén)口土豪金色的Robot One(機(jī)器人一號(hào))是合生匯的開(kāi)業(yè)科技展示活動(dòng)，消費(fèi)者只要近距離接觸，就會(huì)啟動(dòng)計(jì)數(shù)并與觀眾打招呼，并統(tǒng)計(jì)人流量顯示在LED屏幕上。

合生匯的Hopson Tree是高10米的大型電子互動(dòng)裝置，樹(shù)冠處是世界最大的64塊4K數(shù)字LED環(huán)屏，樹(shù)墩處有8塊電子互動(dòng)屏連接環(huán)狀大屏。通過(guò)人臉識(shí)別直接登錄后，就可以在高處的360°環(huán)狀LED大屏上進(jìn)行游戲、互動(dòng)操作，讓社交互動(dòng)變得更加身臨其境。

Hopson Tree概念圖

從進(jìn)入商場(chǎng)的那一刻起，通過(guò)Hopson Tree就進(jìn)入了全新的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)，不僅可以和今天在商場(chǎng)內(nèi)的熟人互動(dòng)、約見(jiàn)，還可以玩游戲，做任務(wù)，更能在漫無(wú)目的時(shí)候找到社交缺口，補(bǔ)足平時(shí)缺失的生活狀態(tài)。

或許考慮到五角場(chǎng)的百貨太密集，合生匯沒(méi)有做百貨主力店，避開(kāi)與巴黎春天、百聯(lián)又一城揚(yáng)族百貨以及東方商廈圍著圈兒的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

合生匯最終選擇做一個(gè)偏重生活重心概念的“高端”購(gòu)物中心，每一層都有大面積的餐飲，屋頂花園+書(shū)店+影院+零售+兒童+生活服務(wù)。

快餐+火鍋+甜品+下午茶+日韓料理+主題餐廳+咖啡一應(yīng)齊全：

Lifestyle類(lèi)的品牌，超市+健身+書(shū)店+生活集合店+兒童零售體驗(yàn)這里都有。值得一提的是，現(xiàn)在很多購(gòu)物中心都喜歡開(kāi)書(shū)店聚集人氣。大眾書(shū)局是率先在滬上開(kāi)設(shè)咖啡店+書(shū)店模式的零售書(shū)局，也是全國(guó)第一家24小時(shí)營(yíng)業(yè)的書(shū)店(福州路店)，啟用會(huì)員模式穩(wěn)固客群，定期舉辦沙龍，與會(huì)員互動(dòng)，提供大量文史哲加海外圖書(shū)的購(gòu)書(shū)選擇。

快時(shí)尚、高街、潮流、輕奢，偏年輕的女性定位。

合生匯耗時(shí)8年打造，而百盛優(yōu)品耗時(shí)半年改造，在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)充分激烈的商圈，商業(yè)調(diào)整的速度越快越安全，前提你得吻合消費(fèi)者需求。

樂(lè)活族個(gè)性體驗(yàn)為王

大學(xué)路異軍突起

創(chuàng)智天地是瑞安天地系列比較特別的一個(gè)案例，定位于知識(shí)型社區(qū)綜合發(fā)展項(xiàng)目。

創(chuàng)智天地由楊浦區(qū)政府與香港瑞安房地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)手打造的南鄰五角場(chǎng)，北靠三門(mén)路，東聯(lián)江灣體育場(chǎng)，西靠上海財(cái)經(jīng)大學(xué)，園區(qū)規(guī)劃占地83.7萬(wàn)平方米。

楊浦區(qū)有得天獨(dú)厚的教育資源，共有14所大專(zhuān)院校，包括復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)，另有22個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室及65個(gè)科技研究所。

瑞安就想把創(chuàng)智天地打造成創(chuàng)業(yè)者的天堂，創(chuàng)造一個(gè)有利創(chuàng)新、商務(wù)、科研、文化、研發(fā)、創(chuàng)業(yè)和商業(yè)發(fā)展的環(huán)境。園區(qū)內(nèi)也經(jīng)常做創(chuàng)業(yè)活動(dòng)，比如創(chuàng)智天地與清華科技園開(kāi)發(fā)商啟迪股份共同組建了“IPO Club”創(chuàng)業(yè)之家俱樂(lè)部，來(lái)對(duì)創(chuàng)業(yè)公司提供幫助。可以說(shuō)，現(xiàn)在流行的眾創(chuàng)孵化概念其實(shí)創(chuàng)智天地已經(jīng)做了很多年。

大學(xué)路的原型是硅谷，瑞安養(yǎng)了好些年，最早期待創(chuàng)業(yè)者能在充滿(mǎn)咖啡香氣的氛圍中暢談未來(lái)的藍(lán)圖，引入40多家咖啡店和餐廳，然而效果并不如預(yù)期。所以，現(xiàn)在很多眾創(chuàng)空間都說(shuō)要做超越星巴克的咖啡店場(chǎng)景，其實(shí)并不一定接地氣也難成規(guī)模。大學(xué)路就是一個(gè)很好的例子。

大量企業(yè)租戶(hù)入住后，瑞安發(fā)現(xiàn)對(duì)業(yè)態(tài)多樣化的需求日益增長(zhǎng)，不斷做調(diào)整，形成了以體驗(yàn)為核心的多業(yè)態(tài)融合。

現(xiàn)在，大學(xué)路大眾點(diǎn)評(píng)人氣最高的二十家店鋪中，體驗(yàn)型業(yè)態(tài)占據(jù)了三分之二。大學(xué)路的目標(biāo)消費(fèi)群體并不是大學(xué)生，而是五角場(chǎng)商圈的白領(lǐng)和附近居民，但消費(fèi)年齡層次偏年輕，這群人更注重生活的品質(zhì)和個(gè)性體驗(yàn)。

頗受歡迎的二十家店鋪

悠方購(gòu)物公園

會(huì)呼吸的Mall

悠方是合景泰富的商業(yè)的主打產(chǎn)品線(xiàn)。

合景泰富在前期調(diào)研中，周邊客群希望新江灣城能夠擁有既可以滿(mǎn)足他們高品質(zhì)日常所需，同時(shí)可以擁抱自然親近自然的購(gòu)物中心。比如這樣：“我們來(lái)到新江灣城生活就是因?yàn)檫@里空氣好，綠化覆蓋率高。所以我們要的購(gòu)物中心一定不能讓我們感覺(jué)又回到了鋼筋水泥的密閉空間去。”

所以，合景泰富就提出購(gòu)物公園的概念，將購(gòu)物中心的建筑形態(tài)和自然生態(tài)巧妙的融為一體。

這也是合景泰富在五角場(chǎng)商圈錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的底牌。他們是這么說(shuō)的：悠方通過(guò)中庭、廣場(chǎng)、垂直交通將商業(yè)空間和周邊原生態(tài)景觀融會(huì)貫通。露天街道在四季水景的映襯下，提供更為休閑的消費(fèi)環(huán)境，更多的社交聚會(huì)空間，以及更多地享受與自然親近的機(jī)會(huì)。

悠方購(gòu)物公園整體業(yè)態(tài)比例為超市影院主力店22%、餐飲27%、零售19%、娛樂(lè)生活配套及兒童32%，多元業(yè)態(tài)組合將打造新江灣城中首個(gè)一站式體驗(yàn)型購(gòu)物中心。

一站式體驗(yàn)這個(gè)說(shuō)法比較老套，其實(shí)想打造一個(gè)會(huì)呼吸的Mall。這也是現(xiàn)在新購(gòu)物中心的趨勢(shì)，打破室內(nèi)外的空間壁壘，營(yíng)造更為開(kāi)放的消費(fèi)場(chǎng)景。

目前，悠方購(gòu)物公園5萬(wàn)平米的可租賃面積中，已簽約及達(dá)成意向的商戶(hù)已達(dá)70%。入駐商戶(hù)除了H&M、CITYSHOP及嘉禾影城外，還將有2家知名品牌以全國(guó)首家體驗(yàn)店及概念店的形式入駐，餐飲則主要以吸客能力強(qiáng)及自有“粉絲群”的中檔年輕品牌為主。

悠方購(gòu)物公園的官方說(shuō)法是近期就將開(kāi)業(yè)，屆時(shí)小睿也將帶來(lái)一手播報(bào)。

五角場(chǎng)商圈鏖戰(zhàn)還將繼續(xù)。

RET睿意德與上海贛商置業(yè)有限公司簽約，將攜手打造一個(gè)吻合新江灣城常住居民需求的集娛樂(lè)、餐飲、兒童、零售為一體的特色綜合體。

項(xiàng)目位于三門(mén)路閘殷路，商業(yè)體量6萬(wàn)平方米左右

商業(yè)拼殺之際，住宅地價(jià)飆漲。2015年，信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元總價(jià)競(jìng)得新江灣城一幅宅地，樓板價(jià)高達(dá)49152元。

商業(yè)與住宅的交替迭代，催生了城市更新。

大規(guī)模的商圈升級(jí)戰(zhàn)還在進(jìn)行。2015年，上海徐家匯商圈迎來(lái)近年來(lái)最大規(guī)模的一次商圈業(yè)態(tài)調(diào)整，美羅城5樓改造成擁有800個(gè)座位的“星劇場(chǎng)”，作為賴(lài)聲川在大陸演出的主場(chǎng);徐家匯太平洋數(shù)碼城二期將拆除改建為以休閑娛樂(lè)為主的場(chǎng)所;“徐家匯商圈空中連廊”一期落成。

但一個(gè)商圈的形成，是數(shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的集合效應(yīng)，非一朝一夕，更不可能僅靠一家之力。或許我們?cè)诏偪褡非蟛町惢?jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也可以想想，和周邊的鄰居如何合作?

活到最后的，才是王者。