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      當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)正面臨著新的行業(yè)發(fā)展格局。

      在消費(fèi)升級和商業(yè)變遷的背景下，需求端正在發(fā)生改變，新模式新技術(shù)迭代日益加快，商業(yè)變革不斷出現(xiàn)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入存量高度競爭的時(shí)代，市場面臨眾多的不確定性，這對于各類參與主體提出了新的挑戰(zhàn)。

      為適應(yīng)當(dāng)前中國商業(yè)地產(chǎn)市場快速發(fā)展需要，中指研究院在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，啟動中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)的研究和編制，主要涵蓋商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)和寫字樓租金指數(shù)，用以客觀反映重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格水平及其變化趨勢。

一、中國商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)運(yùn)行分析

      根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)對全國重點(diǎn)城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪?zhàn)赓U樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2019年下半年，中國主要商業(yè)街商鋪和重點(diǎn)商圈（購物中心）商鋪?zhàn)饨鹫w水平穩(wěn)中有漲。其中，由全國重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為25.9元/平方米·天，環(huán)比上漲0.58%；由100個(gè)典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大購物中心（百M(fèi)ALL）商鋪平均租金為27.2元/平方米·天，環(huán)比上漲0.44%。

      從漲跌個(gè)數(shù)來看，在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占71.6%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占22.4%，6.0%的商業(yè)街租金與上期持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環(huán)比上漲的商圈占66.7%，租金環(huán)比下跌的商圈占29.2%，4.2%的商圈（購物中心）租金與上期持平。

      從市場表現(xiàn)來看，2019年前三季度，我國GDP總量為69.8萬億元，同比增長6.2%，增速較上年同期收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。2019年1-10月，我國社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)33.5萬億元，同比增長8.1%，增速較上年同期收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)，居民消費(fèi)整體保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。同時(shí)，在線下零售回暖的背景下，商業(yè)零售企業(yè)積極推動產(chǎn)品與用戶體驗(yàn)升級，推動消費(fèi)潛力不斷釋放。整體來看，商業(yè)零售市場平穩(wěn)運(yùn)行，租賃需求較活躍。

1、百街商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)變化

（1）百街商鋪?zhàn)饨鹱儎忧闆r

      根據(jù)全國15個(gè)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大商業(yè)街（百街）商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)。2019年下半年，百街商鋪平均租金為25.9元/平方米·天，環(huán)比上漲0.58%。

      分城市等級來看，2019年下半年，一線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占74.1%，環(huán)比下跌的商業(yè)街占11.1%，14.8%的商業(yè)街租金與上期持平。北京10條商業(yè)街租金環(huán)比全部上漲，其中南鑼鼓巷漲幅最高，達(dá)2.64%；上海11條商業(yè)街中，6條商業(yè)街租金環(huán)比上漲，2條環(huán)比下跌，3條持平，其中四川北路商業(yè)街環(huán)比漲幅最高，為3.56%；廣州1條商業(yè)街租金環(huán)比上漲，1條環(huán)比下跌，一條持平，其中上下九步行街環(huán)比上漲0.27%；深圳3條商業(yè)街租金環(huán)比均上漲，其中東門步行街漲幅最高，達(dá)2.48%。

      2019年下半年，二線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占70.0%，環(huán)比下跌的商業(yè)街占30.0%。二線城市中，南昌主要商業(yè)街租金全部下跌，天津、蘇州、重慶和海口主要商業(yè)街租金漲跌互現(xiàn)，成都、武漢、杭州等6個(gè)城市商業(yè)街租金較上期均全部上漲。其中，蘇州龍湖獅山金街租金環(huán)比漲幅為3.24%，位列二線城市各商業(yè)街租金漲幅第一位。

（2）租金漲跌幅較大的商業(yè)街

圖：2019年下半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商業(yè)街

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、Fang.com、3Fang.com

      2019年下半年，在租金環(huán)比上漲的商業(yè)街中，上海四川北路商業(yè)街、蘇州龍湖獅山金街等10條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅相對較大，其中上海四川北路商業(yè)街環(huán)比上漲3.56%，漲幅位列首位；蘇州龍湖獅山金街、杭州河坊街和長沙黃興路步行街租金環(huán)比漲幅亦在3.0%以上；北京南鑼鼓巷、上海七寶老街等5條商業(yè)街商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比漲幅在2.0%-3.0%之間；北京新街口商業(yè)街環(huán)比上漲1.71%。在商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比下跌的商業(yè)街中，南昌勝利路步行街、天津鼓樓商業(yè)街以及蘇州石路步行街環(huán)比跌幅較大，均在1.5%-2.0%之間；天津古文化街、天津南市食品街等7條商業(yè)街環(huán)比跌幅在1.0%以內(nèi)。

2、百M(fèi)ALL商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)變化

（1）百M(fèi)ALL商鋪?zhàn)饨鹱儎忧闆r

      根據(jù)全國15個(gè)重點(diǎn)城市典型購物中心商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點(diǎn)城市100個(gè)典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大購物中心（百M(fèi)ALL）商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)。2019年下半年，百M(fèi)ALL商鋪平均租金為27.2元/平方米·天，環(huán)比上漲0.44%。

      分城市等級來看，2019年下半年，一線城市中63.6%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，36.4%的商圈租金環(huán)比下跌。北京有9個(gè)商圈租金環(huán)比上漲，3個(gè)環(huán)比下跌，其中三里屯商圈環(huán)比漲幅最高，達(dá)1.76%；上海有11個(gè)商圈租金環(huán)比上漲，11個(gè)環(huán)比下跌，其中長壽路商圈環(huán)比漲幅最高，為1.68%；廣州有4個(gè)商圈租金環(huán)比上漲，2個(gè)環(huán)比下跌，其中東圃商圈環(huán)比漲幅最高，為1.79%；深圳4個(gè)商圈租金環(huán)比均上漲，其中東門商圈漲幅最高，達(dá)2.38%。

      2019年下半年，二線城市中69.2%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，23.1%的商圈租金環(huán)比下跌，7.7%的商圈租金與上期持平。除天津、杭州、重慶、南昌、海口重點(diǎn)商圈租金漲跌互現(xiàn)外，成都、武漢、蘇州等6個(gè)城市重點(diǎn)商圈租金較上期均上漲或持平。成都4個(gè)商圈租金環(huán)比均上漲，其中建設(shè)路商圈租金環(huán)比漲幅最高，為2.02%。

（2）租金漲跌幅較大的商圈

圖：2019年下半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈

      從商圈層面看，2019年下半年，在租金環(huán)比上漲的商圈中，深圳東門商圈、深圳福田中心區(qū)商圈等10個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅較大，其中深圳東門商圈租金環(huán)比漲幅最大，達(dá)2.38%；深圳福田中心區(qū)商圈、成都建設(shè)路商圈、深圳南山中心區(qū)商圈漲幅在2.0%-2.2%之間；蘇州湖西商圈、廣州東圃商圈等6個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅在1.5%-2.0%之間。在租金環(huán)比下跌的商圈中，上海曹家渡商圈租金跌幅最大，環(huán)比下跌2.47%，廣州市橋、天津友誼路等4個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅在1.0%-1.5%之間；上海天山、上海陸家嘴等5個(gè)商圈環(huán)比跌幅在1.0%以內(nèi)。

3、租金運(yùn)行趨勢研判

      從市場表現(xiàn)看，2019年以來線下零售企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)型下經(jīng)營狀況有所改善。2019年1-10月，線下零售額累計(jì)同比增速約為5.5%，重新恢復(fù)正增長；而同期線上零售額累計(jì)同比增速已經(jīng)下降到16.4%。一方面，電商平臺正強(qiáng)化開放賦能，重點(diǎn)布局下沉市場和融合社區(qū)生態(tài)，推動消費(fèi)潛力不斷釋放。另一方面，商業(yè)零售企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)＋”浪潮的推動下紛紛轉(zhuǎn)型，利用大數(shù)據(jù)、人工智能和移動互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)為整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營和消費(fèi)提供支持。整體來看，2019年下半年，零售商業(yè)市場整體表現(xiàn)較活躍，一二線城市成熟商圈仍是品牌商擴(kuò)張的首選，而居民消費(fèi)呈現(xiàn)個(gè)性化、多元化、定制化的趨勢，零售業(yè)正朝著更加注重便利性、差異性、體驗(yàn)性的方向發(fā)展。

      供應(yīng)方面，從短期供應(yīng)來看，2019年1-10月15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市約有980萬平方米140余個(gè)購物中心項(xiàng)目入市，較2018年1-10月減少240萬平方米左右。2019年下半年新入市項(xiàng)目主要有深圳One Avenue卓悅中心、北京龍湖長安天街等。根據(jù)擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目情況，預(yù)計(jì)2020年上半年，15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市將有超3000萬平方米約400個(gè)購物中心項(xiàng)目入市。從長期供應(yīng)來看，2019年1-10月，全國300城商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為16468.58萬平方米，同比下降1.71%。從城市等級看，一、二線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積同比均下降；其中一線城市同比下降36.80%，二線城市同比下降5.28%。從成交占比看，一線城市商辦用地成交面積占全國比例由去年同期的4.43%下降至2.85%，二線城市占比由去年同期的43.94%下降至42.34%。整體來看，由于供應(yīng)減少，一線城市商辦用地市場規(guī)模較二線城市下降更多。

      需求方面，2019年1-10月，我國社會消費(fèi)品零售總額為334778億元，同比增長8.1%，增幅較去年同期收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增長19.8%，仍保持快速增長態(tài)勢。按消費(fèi)類型分，餐飲收入同比增長9.4%，增幅較去年同期收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；商品零售同比增長7.9%，增幅較去年同期收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。限額以上單位商品中，日用品類、化妝品類、中西藥品類分別同比增長13.4%、12.1%和9.6%；通訊器材類、家用電器和音像器材類以及家具類則分別同比增長8.0%和5.4%。整體來看，我國消費(fèi)需求呈較快增長態(tài)勢，但增速有所放緩，其中升級類商品和服務(wù)類消費(fèi)較為活躍，對我國未來商業(yè)市場需求、消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級都將形成一定支撐。

      展望未來，在我國服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行、經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向第三產(chǎn)業(yè)傾斜、消費(fèi)總量持續(xù)增長與消費(fèi)不斷升級、線上線下融合發(fā)展等多因素的共同推動下，我國商業(yè)零售市場有望繼續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。從未來趨勢上看，中國經(jīng)濟(jì)的增速越來越依靠內(nèi)需的增長，越來越需要消費(fèi)的擴(kuò)大，中央及地方政策也會將更多的精力放在培育和擴(kuò)大國內(nèi)消費(fèi)市場上面。2019年前三季度，最終消費(fèi)支出對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為60.5%，較上半年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，且明顯高于資本形成總額及貨物和服務(wù)凈出口對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率。就零售商業(yè)市場整體租賃需求而言，消費(fèi)的持續(xù)增長將使租賃需求保持活躍；預(yù)計(jì)未來，我國重點(diǎn)商圈商鋪?zhàn)饨鹩型^續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行。

二、中國寫字樓租金指數(shù)運(yùn)行分析

      根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2019年四季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金整體水平環(huán)比有所下跌，平均租金為4.9元/平米·天，跌幅為0.67%。從商圈來看，租金環(huán)比上漲的商圈占38.8%，租金環(huán)比下跌的商圈占56.3%，5.0%的商圈租金與上期持平。整體來看，四季度全球經(jīng)濟(jì)繼續(xù)面臨下行壓力，制造業(yè)活動勢頭減弱，貿(mào)易局勢持續(xù)緊張，一系列不確定性因素對商業(yè)信心、投資決策和全球貿(mào)易造成了不利影響。國內(nèi)周期性問題與結(jié)構(gòu)性矛盾疊加，經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大；受宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行影響，本季度寫字樓市場需求有所下降，租金亦環(huán)比下跌。

1、寫字樓租金變動情況

      分城市等級來看，一、二線城市寫字樓租金環(huán)比均有所下跌。

      2019年四季度，一線城市中，25.0%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，75.0%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。具體來看，一線城市36個(gè)主要商圈中，深圳龍崗中心城、廣州體育中心、北京金融街等9個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比上漲；上海北外灘商圈、廣州珠江新城商圈、深圳前海商圈等27個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。

      2019年四季度，二線城市中，50.0%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，40.9%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，9.1%的商圈寫字樓租金與上期持平。11個(gè)城市44個(gè)主要商圈中，蘇州、長沙、南昌、海口主要商圈寫字樓租金均環(huán)比上漲或持平；成都主要商圈寫字樓租金均環(huán)比下跌；其他城市主要商圈寫字樓租金均漲跌互現(xiàn)。其中南京奧體商圈租金漲幅較高，為2.77%，居于二線城市首位。

2、租金漲跌幅較大的商圈

圖：2019年四季度寫字樓租金漲跌幅較大的商圈

      2019年四季度，在寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈中，南京奧體、蘇州獅山等10個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅較大，其中南京奧體商圈寫字樓租金漲幅最大，環(huán)比上漲2.77%至2.8元/平米·天；其次為蘇州獅山商圈，環(huán)比上漲2.72%至2.2元/平米·天；深圳龍崗中心城、海口國興等8個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比漲幅均在1.4%-2.5%之間。具體來看，基于成本控制等考慮，部分中小企業(yè)選擇遷址到租金較低的新興商務(wù)區(qū)，非核心商圈寫字樓市場整體去化效果較好，使得部分非核心商圈寫字樓租金環(huán)比有所上漲。

      在寫字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，上海北外灘商圈、杭州黃龍商圈跌幅最大，環(huán)比均下跌2.83%，租金分別跌至5.6元/平米·天、4.0元/平米·天；廣州珠江新城、深圳前海等8個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅均在1.6%-2.7%之間。具體來看，在信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)租賃需求放緩的背景下，部分TMT企業(yè)密集的商圈寫字樓租金環(huán)比有所下跌；而受工業(yè)增加值同比增幅收窄和對外貿(mào)易下滑影響，部分相關(guān)企業(yè)租賃需求減弱，致使該類企業(yè)聚集的商圈寫字樓租金環(huán)比亦有所下跌。

3、租金運(yùn)行趨勢研判

      從市場表現(xiàn)來看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要動能，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r成為寫字樓市場需求發(fā)生變化的主要動因之一。2019年三季度，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，金融業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)增速均有所放緩，致使寫字樓租金環(huán)比小幅下跌；寫字樓市場整體利好租戶方。部分大型企業(yè)靈活利用各類優(yōu)惠條款，適時(shí)搬遷擴(kuò)張；而部分中小企業(yè)則傾向于遷址租金較低的新興商務(wù)區(qū)，以降低辦公成本。

      供應(yīng)方面，從新開工來看，2019年1-10月，15個(gè)重點(diǎn)城市辦公樓新開工面積共計(jì)2447.48萬平方米，同比增長20.6%。其中一線城市辦公樓新開工面積同比下降0.3%；二線城市同比增長34.3%。從土地供應(yīng)來看，2019年1-10月，15個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為3791.33萬平方米，同比下降13.9%。其中一線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降36.8%；二線城市同比下降9.2%。短期來看，全國15個(gè)重點(diǎn)城市辦公樓整體供應(yīng)預(yù)期將繼續(xù)加大，尤其二線城市辦公樓市場將面臨較大的去化壓力。長期來看，商辦用地供應(yīng)下降或?qū)⑹故袌龉┐笥谇髴B(tài)勢得到緩解。

      需求方面，2019年三季度，我國第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值97885億元，同比增長5.2%，增幅較二季度收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中工業(yè)、制造業(yè)增加值同比增幅較二季度收窄，建筑業(yè)增加值同比增幅較二季度擴(kuò)大。第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值129182億元，同比增長7.2%，增幅較二季度擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)保持較快增速。整體來看，TMT產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)仍為寫字樓市場需求主力。

      展望未來，從宏觀環(huán)境來看，四季度我國仍面對錯(cuò)綜復(fù)雜的國際形勢和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力；2019年10月IMF發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》中，將2019年中國GDP增速預(yù)期下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)至6.1%。在此背景下，國家堅(jiān)持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，大力深化改革和擴(kuò)大開放，從貨幣政策等多個(gè)角度加大逆周期調(diào)節(jié)力度，做好“六穩(wěn)”工作，著力保障經(jīng)濟(jì)增速處于合理區(qū)間。從營商環(huán)境來看，國家持續(xù)發(fā)力，10月22日《優(yōu)化營商環(huán)境條例》的正式頒布將我國優(yōu)化營商環(huán)境建設(shè)全面納入法治化軌道。11月15日，國務(wù)院出臺《在自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)開展“證照分離”改革全覆蓋試點(diǎn)的通知》，以有效降低企業(yè)制度性交易成本，激發(fā)市場活力和社會創(chuàng)造力。同時(shí)，各地政府也緊跟步伐，出臺各類有關(guān)優(yōu)化營商環(huán)境的政策，如《北京市新一輪深化“放管服”改革優(yōu)化營商環(huán)境重點(diǎn)任務(wù)》、《進(jìn)一步優(yōu)化長三角法治化營商環(huán)境宣言》等。系列政策的發(fā)布可以有效激發(fā)企業(yè)家精神，鼓勵更多社會主體投身創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。截至目前，這些政策已初見成效，從2019年1-10月新登記的市場主體數(shù)據(jù)來看，日均新登記企業(yè)數(shù)量接近2萬戶，在去年高速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)加快增長。

      短期來看，在我國經(jīng)濟(jì)增速放緩和部分城市寫字樓空置率較高的背景下，寫字樓租金短期面臨比較大的下行壓力。但展望未來，盡管經(jīng)濟(jì)下行壓力依然存在，但我國雄厚的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)、逐步升級的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、日益擴(kuò)大的高素質(zhì)人才梯隊(duì)和逐漸壯大的市場規(guī)模將使得我國經(jīng)濟(jì)擁有足夠的韌性和潛力，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行仍有諸多支撐因素。同時(shí)系列政策的發(fā)布增強(qiáng)了各類企業(yè)信心，也為寫字樓市場帶來發(fā)展動力。長遠(yuǎn)來看，我國寫字樓市場預(yù)期將平穩(wěn)發(fā)展，寫字樓租金亦有望保持穩(wěn)定。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、Fang.com、3Fang.com

來源：聯(lián)商網(wǎng)

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