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社區(qū)商業(yè)風生水起 差異化跨業(yè)態(tài)融合是關(guān)鍵

　　社區(qū)商業(yè)需求旺盛

        在經(jīng)濟新常態(tài)下，隨著消費升級、電商沖擊和移動互聯(lián)的快速發(fā)展，實體商業(yè)的傳統(tǒng)形態(tài)都在尋求轉(zhuǎn)型和新的發(fā)展契機，社區(qū)商業(yè)就成了新的戰(zhàn)場。隨著社區(qū)商業(yè)的興起，核心商圈不再是消費者的唯一選擇。城市零售邊緣崛起，出現(xiàn)了“集聚—擴散”的趨勢，眾多的企業(yè)開始“微”化，落位社區(qū)商業(yè)。購物中心、主題Mall固然是一個城市的形象和名片，但市民真正最經(jīng)常消費的地點，還是家門口的社區(qū)型商業(yè)。

       社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，是決定生活品質(zhì)和營造人氣的很重要因素。社區(qū)商業(yè)與老百姓的生活息息相關(guān)，

        在二公里內(nèi)即可解決日常消費問題，從成熟市場的經(jīng)驗來看，社區(qū)商業(yè)消費已占其整體商業(yè)構(gòu)成的60%至70%。社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為滿足居民基本消費需求的重要渠道和載體，目前社區(qū)商業(yè)又興起一站式消費模式，進一步凸顯了商家與顧客擁有無縫對接的近距離優(yōu)勢。

       差異化是關(guān)鍵

        社區(qū)商業(yè)是民生行業(yè)，是我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和供給側(cè)改革的重要著力點，在新常態(tài)下，零售企業(yè)必須重視并進行創(chuàng)新和變革。從現(xiàn)狀來看，多數(shù)城市的社區(qū)商戶需要品牌化升級。社區(qū)商業(yè)之所以能成為傳統(tǒng)零售業(yè)的“藍海”，關(guān)鍵在于它回歸了商業(yè)本質(zhì)的消費需求，其消費的便利性是中心商圈所無法比擬的。

        就目前看，社區(qū)商業(yè)應遵循以下幾個原則：

        一、科學規(guī)劃原則：

       社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃，是一個城市商業(yè)規(guī)劃的點睛之筆，有些社區(qū)商業(yè)由于在前期產(chǎn)品在規(guī)劃、設(shè)計階段，沒有注意或重視開發(fā)規(guī)律，特別是一些商業(yè)以外的投資主體進入社區(qū)商業(yè)開發(fā)領(lǐng)域，導致了房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運作嚴重脫節(jié)的情況，使有的設(shè)計無法實現(xiàn)。在整個的社區(qū)商業(yè)開發(fā)中，要有科學的規(guī)劃設(shè)計，為隨時發(fā)生有動態(tài)的調(diào)整，這要求在規(guī)劃設(shè)計階段做到彈性設(shè)計。

       二、準確定位原則

       作為社區(qū)商業(yè)的定位，基于幾個方面：第一，本地區(qū)資源。第二，依托自身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當擴大輻射半徑，如果定位準確，在招商的過程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經(jīng)營的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。

        三、慎重選址原則

        因為社區(qū)商業(yè)的商圈不是圓的，慎重對待選址，這對社區(qū)商業(yè)的未來發(fā)展至關(guān)重要。

        四、招商先行原則

        目前國內(nèi)一些社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商，在建設(shè)前期，沒有很好的和商家結(jié)合，沒有明確商家的需求，開發(fā)帶有一定的盲目性，導致和后期招商脫節(jié)。我們一直在倡導大連萬達的訂單模式，如果在前期和主力商家達成聯(lián)盟，為日后的招商與經(jīng)營過程中，成功的可能性將大大提升。

       五、規(guī)模適度原則

       從全國社區(qū)商業(yè)街建設(shè)看，有存在貪大求洋的現(xiàn)象和規(guī)模有無限擴大的趨勢。很多的開發(fā)商，在開發(fā)社區(qū)商業(yè)街的時候，更多考慮規(guī)模效益，忽略了邊際效益，按照經(jīng)濟學的邊際效益理論，發(fā)揮好最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益。

        六、因地制宜原則

       本地、本區(qū)域所具有的最基本的、最原始的特征，應該是我們最根本的特色所在。不同的社區(qū)商業(yè)要有不同的特色，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計不能丟掉本社區(qū)的特色，千萬不能過分追求高大上的東西。

      七、錯位經(jīng)營原則

      從近幾年的情況看，中國零售業(yè)競爭已經(jīng)從店與店之間的競爭，發(fā)展到街與街之間的競爭。社區(qū)商業(yè)要考慮更多的自身經(jīng)營特色，要搞好與周邊商業(yè)的錯位，做接地氣的生活超市，實踐看有特色社區(qū)商業(yè)最具有生命力。

      八、以人為本原則

       不同的社區(qū)商業(yè)在發(fā)展過程中大體經(jīng)歷了幾個階段，第一個階段單純以購物為主；第二個階段適當考慮一些對人的關(guān)懷；第三是以人為本的原則。現(xiàn)在一些發(fā)達國家，包括五個非常成功的社區(qū)商業(yè)，更多的也體現(xiàn)了社會活動中心的功能。在這里我講兩個新型特殊業(yè)態(tài)：

       社區(qū)商業(yè)的特殊產(chǎn)業(yè)之一就是社區(qū)養(yǎng)老。

       有資料說，2015年以后，中國的老齡化速度進一步加快。據(jù)中國國務院老齡委預測，至2020年中國60歲以上人口將達2.48億；2030年超過3億人；2050年超過4億，占總?cè)丝诘谋戎貙⑦_到30%，屆時中國將成為世界上老齡化程度最深的國家。社區(qū)商業(yè)是居家養(yǎng)老的基礎(chǔ)，其發(fā)展可促進業(yè)態(tài)的融合。如大力推進和探索醫(yī)商結(jié)合、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的跨業(yè)態(tài)融合的模式。互聯(lián)網(wǎng)+也為老齡化社區(qū)商業(yè)提供了多種便利，社區(qū)超市、便利店、藥店APP，可以為有輕微活動障礙的非健康老人提供商品、餐飲和基本服務。還可以維系跨越時空的親情照料等。

        根據(jù)這樣的市場趨勢，未來社區(qū)養(yǎng)老的模式也逐步成型。即在一個區(qū)域內(nèi)，以養(yǎng)老機構(gòu)為中心，配備為老年人服務的店面、優(yōu)質(zhì)的老年大學、專門為老年人設(shè)置的醫(yī)療機構(gòu)，甚至還有讓老年人孫輩入住的幼兒園、兒女能夠購買的房產(chǎn)等。這時候，完全以老年人服務機構(gòu)為中心就形成了一個商業(yè)圈。但同時社區(qū)商業(yè)的發(fā)展模式也變得越發(fā)清晰。經(jīng)過數(shù)年的模式探索和產(chǎn)品研發(fā)，社區(qū)商業(yè)的投資模式、業(yè)態(tài)規(guī)劃模式和運營管理模式已打造成型，這也為社區(qū)商業(yè)的下一步大面積鋪開準備了條件。

       社區(qū)商業(yè)的特殊產(chǎn)業(yè)之二是開書店。

       在現(xiàn)有規(guī)劃體制下，社區(qū)商業(yè)街鋪大量充斥市場，導致供應嚴重過剩，比起購物中心有之過無不及。作家龍應臺說，一個城市是需要有“公共客廳”。這就好像一個荒涼大城市里的溫暖小據(jù)點。在一個社區(qū)商業(yè)的概念中賦予“生活”和“文化”更深層的內(nèi)涵，那就是人與書、創(chuàng)意、教育、藝術(shù)的相互碰撞，在一個空間中發(fā)生對話，觸動心靈，產(chǎn)生共鳴，讓生活有所深入，有所沉淀，是一個互動的、智能的、時尚的書店，我們希望閱讀可以在一種文藝而不拘束的環(huán)境中進行，希望在喧囂中有一片寧靜之地安放閱讀的心，這就是社區(qū)商業(yè)生活文化現(xiàn)場。它突出了線下社交和文化體驗，大家知道，臺北有誠品書店、北京有三聯(lián)韜奮書店、蘇州也有誠品書局，那我們這里呢？社區(qū)是每個家庭生活的港灣，特別是一些離退休的老人，他們需要通過文化與商業(yè)的深度融合，給自己創(chuàng)造一種獨特的生活美學，成為這些有文化、有涵養(yǎng)老人的溫暖記憶，少年兒童放學后或寒暑假，他們的家長也都希望能有一個將心靈沉靜安放的處所。在這個書店里還可設(shè)咖啡、文創(chuàng)、講堂、展覽多業(yè)態(tài)的跨界融合，把最具韻味的文化內(nèi)涵、最前沿的文創(chuàng)、藝術(shù)現(xiàn)場引入到了都市生活中。

       九、強化功能原則

        社區(qū)商業(yè)街的最大功能是便利化和生活化，一些非購物的功能要日益提高。多做一些如類似于廣東的早茶的活動室、聊天室、閱覽室、兒童活動中心等公益場所。這些功能的提高，有助于聚集人氣，延長顧客在商業(yè)街停留時間，最終還是擴大消費。

        十、營造氛圍原則

        社區(qū)商業(yè)街的氛圍也非常重要的，其中優(yōu)質(zhì)服務很重要。優(yōu)質(zhì)服務雖然是常規(guī)理念，但要做好卻絕非簡單之事。對社區(qū)店來說，得罪了一個顧客，比大賣場要嚴重很多，顧客可能真正影響一大圈人。另外在社區(qū)商業(yè)街中通過設(shè)置主力店和多個與之配套的輔助店，多做一些活動，多在社區(qū)商業(yè)中設(shè)計幾個節(jié)點，可最大限度的聚集人流。

         十一、商魂培育原則

        我們認為一個社區(qū)商業(yè)街應該有魂，這個魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務。所以對一個社區(qū)商業(yè)街商魂的培育和樹立是非常重要的。社區(qū)商業(yè)要依托歷史形成的文化底蘊氛圍，形成自己的商魂。

        十二、有機鏈接原則

       這個有機鏈接在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)過程中，應該注意和周邊原有商業(yè)的鏈接，不要割裂。在社區(qū)商業(yè)整體規(guī)劃設(shè)計中，相關(guān)的鏈接工作非常重要。

       十三、成功營銷原則

       社區(qū)商業(yè)要有正確的市場定位，先進的營銷理念與務實的促銷手段，對社區(qū)商業(yè)項目的整體運作影響重大。要針對不同的社區(qū)群體，對超市進行有針對性的定位，要想方設(shè)法經(jīng)營好本商圈消費者。

      十四、獨特景觀原則

        目前很多城市，包括一些商業(yè)設(shè)施中對景觀的設(shè)計越來越重視。社區(qū)商業(yè)要巧妙的結(jié)合地產(chǎn)商設(shè)計的景觀為我所用，形成本社區(qū)商業(yè)最亮麗的景觀特色群，這可能會形成商業(yè)和旅游的最佳黃金結(jié)合點。總之一個有生命力的，有前途的社區(qū)商業(yè)，牢牢把握住社區(qū)商業(yè)的商魂、商脈、商氣，商道，它就會擁有無限的商機。社區(qū)商業(yè)的發(fā)展將極大地方便老百姓的日常生活。

        未來的社區(qū)商業(yè)不僅僅是日常消費的地方，應更加強調(diào)成為社交體驗的場所，社區(qū)商業(yè)以服務為核心，以便利為競爭力，服務觀在消費者價值觀中占強烈認同位置。例如維修、送水、鮮花、診所、家政、洗衣、快餐、藥店、銀行等便民服務。特別在運營的業(yè)態(tài)、時間上應體現(xiàn)靈活度。一方面在運營業(yè)態(tài)上，以咖啡廳為例，融合了咖啡、甜品、簡餐、會議、書吧等多種功能，另一方面，部分業(yè)態(tài)應提早開門，如早餐、超市等應提早開門滿足居民需求，而非像多數(shù)鄰里中心把開門時間放在9點以后。

        隨著未來單體項目開發(fā)體量的增大及運營的成熟，未來社區(qū)商業(yè)部分產(chǎn)品輻射范圍將逐漸擴大，有機會轉(zhuǎn)型為區(qū)域中心。社區(qū)商業(yè)一般輻射范圍在周邊2公里內(nèi)，隨著商業(yè)影響力提升、品類組合豐富、服務范圍更廣，輻射客群更多面，部分鄰里型商業(yè)將逐步發(fā)展到輻射周邊5公里的區(qū)域中心商業(yè)。

        總之，社區(qū)商業(yè)的核心特質(zhì)是必須要打造家的感覺。零售變革大潮下中國的社區(qū)商業(yè)，就是一個社區(qū)大家庭的客廳，而家庭對于社會來說，最重要的是溫馨和暖人。社區(qū)商業(yè)生態(tài)不是一個人、一個企業(yè)就能構(gòu)建的，共建、共享、共贏社區(qū)商業(yè)的未來，重塑社區(qū)商業(yè)生態(tài)，就是要將社區(qū)商業(yè)生活精致化，同時極力培育親情服務文化。未來社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，要努力做到差異化共存，構(gòu)建自己的特色。未來社區(qū)商業(yè)在線下還有很大的發(fā)展空間，它將迎來新一輪的品牌升級，從初期、原始、簡單、粗放式經(jīng)營，向品牌、品質(zhì)、健康及科學化經(jīng)營深入，從而也將更加貼近消費者。

(陸鵬、王炳東)