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缺乏新意、品牌重復(fù)的老一代百貨商場(chǎng)正逐漸在商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)革命中淡出，而融合了餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂等多種體驗(yàn)消費(fèi)功能的購(gòu)物中心正在大規(guī)模崛起。隨著天津城市經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，商業(yè)項(xiàng)目的投資前景被看好，品牌覆蓋率與吸引度不斷增加，未來，本市購(gòu)物中心增量顯著。強(qiáng)勁需求下，競(jìng)爭(zhēng)也不容小覷。于是，“拼業(yè)態(tài)”、“拼功能”成為今后體驗(yàn)式購(gòu)物中心的發(fā)展方向。

天津零售地產(chǎn)需求強(qiáng)勁

根據(jù)仲量聯(lián)行最新的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2016年第一季度，本市零售地產(chǎn)凈吸納量達(dá)到了167300平方米，保持需求增長(zhǎng)勢(shì)頭。雖然凈吸納量環(huán)比下降17%，但相比于2015年的平均季度吸納量翻了一番。新增需求主要來自于休閑餐飲、娛樂及生活消費(fèi)品品牌。三家大型超市入駐非核心區(qū)域的社區(qū)型購(gòu)物中心，目的在于嘗試將超市引進(jìn)到這些區(qū)域來滿足消費(fèi)者日常需求，同時(shí)提升客流和銷售額。例如，永輝旗下精品超市在凱德廣場(chǎng)租賃了6000平方米零售面積，人人樂精品超市在遠(yuǎn)洋未來購(gòu)物廣場(chǎng)租賃4000平方米店鋪。另一個(gè)值得關(guān)注的新店是蘋果Apple Store在恒隆廣場(chǎng)的天津第二家實(shí)體店，其面積超過1000平方米。

新增項(xiàng)目方面，熙悅匯購(gòu)物中心成為一季度唯一新增入市項(xiàng)目。隨著熙悅匯進(jìn)入非核心零售區(qū)域，為天津增加20萬平方米零售面積，將天津零售總存量提升至360萬平方米。新增需求和新增供給相平衡，促使一季度市場(chǎng)平均空置率穩(wěn)定保持在16.9%，相比上季度消費(fèi)下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，相比去年同期增長(zhǎng)0.8個(gè)百分點(diǎn)。由于核心區(qū)域的成熟購(gòu)物中心表現(xiàn)良好，保持著高客流和低空置，市場(chǎng)整體租金小幅上漲。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著社會(huì)消費(fèi)品零售額的增長(zhǎng)、可支配收入和零售商需求的增加，天津零售地產(chǎn)的吸引力也在不斷加強(qiáng)，許多國(guó)際開發(fā)企業(yè)也紛紛加速了在津布局?jǐn)U張的步伐。預(yù)計(jì)2016年零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將持續(xù)加劇，且仍將繼續(xù)為租戶受益的市場(chǎng)，尤其是核心零售區(qū)域。

購(gòu)物中心擔(dān)綱商業(yè)主導(dǎo)

強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求下，是一場(chǎng)關(guān)于傳統(tǒng)與新興的商業(yè)抗衡。

近年來，天津百貨業(yè)態(tài)受網(wǎng)店和體驗(yàn)式購(gòu)物中心的沖擊頹勢(shì)明顯，根據(jù)天津權(quán)威部門最新發(fā)布的一份《2015天津零售業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，天津老牌傳統(tǒng)百貨凱旋門百貨、勸業(yè)場(chǎng)百貨西南角店、津樂匯百貨在2015年先后閉店。天津老牌傳統(tǒng)百貨迎來了前所未有的危機(jī)。

與此同時(shí)，以體驗(yàn)式購(gòu)物中心為代表的一大批新興商業(yè)項(xiàng)目卻勢(shì)如破竹般崛起。萬達(dá)、大悅城、永旺、愛琴海等零售企業(yè)品牌大力布局，擴(kuò)張開店，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度也保持著強(qiáng)勁勢(shì)頭，一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)模式的“升級(jí)換代”已經(jīng)勢(shì)在必行。根據(jù)資料顯示，2015年，天津包括遠(yuǎn)東、百盛在內(nèi)的五個(gè)百貨商場(chǎng)相繼關(guān)閉，總體量共計(jì)20萬平方米;但就在同一年，五個(gè)購(gòu)物中心完工入市，新增面積超過50萬平方米。仲量聯(lián)行天津研究部高級(jí)分析師柴喬杉表示，天津零售市場(chǎng)仍在持續(xù)發(fā)展和擴(kuò)張，不過，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)將越來越成為城市零售主導(dǎo)。

不僅模式上在積極求變，為了吸納、引進(jìn)更多的業(yè)態(tài)資源進(jìn)駐，購(gòu)物中心的單體體量也出現(xiàn)不斷增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2016年，天津全市將有6個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，屆時(shí)將帶來約60萬平方米的商業(yè)面積。預(yù)計(jì)截至2018年末，天津購(gòu)物中心平均面積有望超過10.5萬平方米。

另一方面，擁有商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)更為豐富的企業(yè)品牌背景也成為項(xiàng)目“吸睛”制勝的一大關(guān)鍵。如近期開業(yè)的天津世紀(jì)都會(huì)，和記黃埔的老牌地產(chǎn)“傍身”加上坐落于南京路傳統(tǒng)商圈，從落址起就備受關(guān)注;同樣于4月亮相的濱海萬達(dá)廣場(chǎng)，以城市綜合體形式出現(xiàn)，盡管購(gòu)物中心要一年后才能開張納客，但因?yàn)閾碛猩虡I(yè)操盤經(jīng)驗(yàn)成熟“萬達(dá)系”背景，且濱海同類項(xiàng)目空白，所以也成為業(yè)界焦點(diǎn)。

第一太平戴維斯分析表示，未來三年，天津零售市場(chǎng)還將迎來大規(guī)模新增供給，整體市場(chǎng)供過于求的情況將進(jìn)一步加劇，持續(xù)的供應(yīng)方量以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的新常態(tài)都將給商業(yè)帶來更多挑戰(zhàn)。未來，在競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈的嚴(yán)峻市場(chǎng)環(huán)境中，提升顧客購(gòu)物體驗(yàn)和打造項(xiàng)目特色將在商業(yè)運(yùn)營(yíng)中占據(jù)更為重要的位置。

“體驗(yàn)功能”朝多元化發(fā)展

面對(duì)消費(fèi)者日益豐富的物質(zhì)與精神需求，適應(yīng)時(shí)代，適時(shí)調(diào)整，不斷地進(jìn)行創(chuàng)新與求變是商業(yè)業(yè)態(tài)的絕佳出路。突出“體驗(yàn)式”消費(fèi)的購(gòu)物中心，其功能也在不斷地朝著多元化方向發(fā)展。

仲量聯(lián)行天津研究部對(duì)本地12家購(gòu)物中心深入分析后得出，餐飲、服裝、家居生活和娛樂類是現(xiàn)今購(gòu)物中心的常態(tài)。其中，娛樂功能不僅作為主力店吸引消費(fèi)者進(jìn)入，并且給了消費(fèi)者留在購(gòu)物中心的理由。在12家購(gòu)物中心樣本中，11家擁有電影院并且有5家同時(shí)引入溜冰場(chǎng)。除此之外，兒童游樂中心、KTV和電子游藝廳也是主要的娛樂主力店。

通過對(duì)樣本中購(gòu)物中心的分析，大悅城、銀河購(gòu)物中心、恒隆廣場(chǎng)和新業(yè)廣場(chǎng)主要關(guān)注時(shí)尚品牌，約三分之一零售面積為服裝零售，這四個(gè)購(gòu)物中心亦是天津消費(fèi)者的首選。而大部分社區(qū)型零售項(xiàng)目，如永旺夢(mèng)樂城梅江購(gòu)物中心、熙悅匯購(gòu)物中心、河?xùn)|萬達(dá)廣場(chǎng)，40%的面積為家居類品牌，如華潤(rùn)萬家、蘇寧電器。

此外，報(bào)告還指出，雖然購(gòu)物中心數(shù)量在不斷增加，但由于租戶組合不同，它們將各自吸引不同的顧客類型。因此，并不是每個(gè)購(gòu)物中心都與市場(chǎng)上其他購(gòu)物中心形成直接競(jìng)爭(zhēng)。就服裝零售品類來看，購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)確實(shí)良莠不齊，但對(duì)于居住社區(qū)發(fā)展“本地”購(gòu)物中心、以提供基本服務(wù)和滿足周末餐飲需求的項(xiàng)目，仍有很大的發(fā)展空間。未來，天津零售市場(chǎng)將持續(xù)發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍將存在，但未來項(xiàng)目將受益于定位明確和細(xì)分市場(chǎng)的稀缺性。

天津商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，體驗(yàn)式購(gòu)物中心未來的業(yè)態(tài)發(fā)展將更加創(chuàng)新與豐富，比如將文化的元素融合進(jìn)購(gòu)物中心里來，為文化愛好者搭建一個(gè)活動(dòng)交流的創(chuàng)新平臺(tái);與體育休閑運(yùn)動(dòng)展開進(jìn)一步深入的跨界合作;還有智能、環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)的運(yùn)用體驗(yàn)，如高科技會(huì)展等。根據(jù)消費(fèi)者日益豐富的物質(zhì)及精神追求，對(duì)創(chuàng)新事物采取全敞開式的吸納態(tài)度，全面整合各類資源優(yōu)勢(shì)來滿足大眾日益多元化的需求，是未來購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)。