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緣起緣滅于2012年那一次高調宣布的戰(zhàn)略轉型——“轉售為租”，當年8月，潘石屹這樣解釋此次SOHO中國轉型：經過反復的分析、測算，我們公司決定告別散售，轉而持有北京、上海有價值的物業(yè)。他說，三年后，公司的盈利將主要來源于租金收入；五年后，現(xiàn)有150萬平方米物業(yè)的租金年收入將超過40億元人民幣。

但是，3年多的時間翻過去了，現(xiàn)在轉型的陣痛依然縈繞在SOHO中國身上，促使其回頭重啟銷售之門。

“大幅下滑在意料之中，這是因為我們在轉型。”SOHO中國董事長潘石屹稱。“售轉租”是SOHO中國在2012年確立的轉型方向，到2015年，SOHO中國“幾乎沒有銷售房子”。

致力于向出租物業(yè)轉型的SOHO中國，近日招致了多位商業(yè)業(yè)主的不滿。多位望京SOHO的業(yè)主稱，因為SOHO中國部分項目存在商業(yè)氛圍冷淡等原因，他們對SOHO商鋪的投資出現(xiàn)了虧損。

據(jù)了解，買入望京SOHO商鋪兩年半的時間內，商業(yè)業(yè)主李君陽表示，他每月都要損失4萬元左右。

2013年3月，李君陽首付700萬元，貸款買下望京SOHO塔2一處面積150余平米的商鋪，加上公攤面積，實際支付購買面積為300平米。此外，李君陽還要承擔每年近10萬元的物業(yè)管理費。

據(jù)李君陽回憶，在他考察望京SOHO時，由于寫字樓需抽簽拿號才有購買資格，SOHO銷售人員就向他推薦了商鋪。“銷售當時說，周邊有的商鋪租金已經每天20元/平米，望京SOHO商鋪凈租金肯定可以達到每天10元/平米，這樣就可以完全以租養(yǎng)貸。”李君陽表示。

買入商鋪后，李君陽沒有得到預期的回報。他說，最近兩年半的時間內，他的商鋪鮮有租戶問津，甚至長達兩年的時間里無法找到承租的租戶，以致商鋪處于長期空置之中。李君陽計算說，這些年商鋪的空置，共計損失120萬元左右。

這種情況不只出現(xiàn)在李君陽身上。多位望京SOHO商鋪的業(yè)主反映，他們手中的商鋪出租率也一直不理想，即便每天租金維持在6－8元/平米，也乏有人問津。

多位望京SOHO業(yè)主認為，其商鋪的空置，是受望京SOHO整體商業(yè)氛圍不景氣影響。

“SOHO的物業(yè)公司，每年收取高額的物業(yè)管理費，卻沒有給業(yè)主帶來什么實質性的服務，‘只收費不服務’。”一位望京SOHO的業(yè)主稱。他認為，SOHO物業(yè)公司“甚至為了維護其寫字樓的形象，限制商業(yè)的發(fā)展。”

部分商鋪的業(yè)主和租戶，曾試圖通過一些自發(fā)性的宣傳，來提振一下望京SOHO附近的商業(yè)氛圍，比如搞一些商業(yè)活動，或者在醒目位置設置標示。

這種嘗試很快“無疾而終”。“我們要是在外面打個招牌，或者在店門口做個廣告，SOHO物業(yè)人員就會過來取締，理由是違反了物業(yè)的規(guī)定。”一位在望京SOHO從事餐飲業(yè)的租戶表示。

就此，部分業(yè)主說，他們曾嘗試跟望京SOHO的物業(yè)公司進行溝通。

一位業(yè)主代表稱，今年1月份，部分業(yè)主以望京SOHO業(yè)主與租戶聯(lián)合委員會的名義，向望京SOHO的物業(yè)管理公司發(fā)送過函件，提出了“望京SOHO相關方解決商鋪宣傳、廣告位展示、標識等問題，允許商鋪將外賣送至辦公樓內，并適當降低物業(yè)費費率，減輕業(yè)主負擔”等訴求。

“至今都沒有任何進展，物業(yè)經理只說，他們是按公司的規(guī)定辦。”這位業(yè)主代表說。

實際上，業(yè)主與物業(yè)公司間的矛盾，在SOHO中國多次出現(xiàn)。

2008年，建外SOHO曾爆發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛事件。物業(yè)管理公司將巨額物業(yè)費挪作他用，業(yè)主和商戶的利益無法得到保障，出現(xiàn)了公司、商家大規(guī)模退租、流失的局面。

此后，SOHO中國還出現(xiàn)多次小范圍物業(yè)糾紛。2010年，SOHO中國開始改善其商業(yè)模式，自建物業(yè)管理公司來管理其開發(fā)的各地SOHO項目。

2012年8月，SOHO中國再度宣布，告別散售模式，自己持有北京、上海優(yōu)質地段的物業(yè)。SOHO中國董事長潘石屹曾這樣解釋SOHO中國轉型：經過反復的分析、測算，我們公司決定告別散售，轉而持有北京、上海有價值的物業(yè)。

財報顯示，SOHO中國“轉售為租”的轉型之路，不算平坦。2012年-2015年間，SOHO中國的營業(yè)額由153億元下降到了9.95億元，累計降幅達到93.5%；而潘石屹寄予厚望的租金收入，在2015年為10.52億元。

利潤方面，2015年SOHO中國實現(xiàn)毛利潤約7.34億元，較2014年的30.78億元下降76.2%；凈利潤約5.38億元，較2014年的40.8億元下降86.8%，較2013年的73.88億元下降92.72%。

有業(yè)內人士表示，從物業(yè)銷售模式轉變?yōu)樽赓U模式，會使得整個公司現(xiàn)金流的模式發(fā)生變化，“最直接的影響是利潤指標會發(fā)生惡化”。出售物業(yè)還外債，其實考慮了兩個因素。第一是目前上海等城市物業(yè)開始進入強勁復蘇通道。第二是外債的利息成本偏高。所以會有這樣一類動作。實際上，過去國內信貸市場較緊的情況下，很多企業(yè)會嘗試發(fā)行美元債。但對于中途有過大轉型的企業(yè)，可能發(fā)現(xiàn)此類債務成本的承擔和其現(xiàn)金流模式已經發(fā)生了矛盾或沖突，進而凸顯了匯兌風險。

在此背景下，SOHO中國選擇重新啟動銷售。在2015年年報公布之時，潘石屹稱，將SOHO中國“比較成熟的、出租情況非常理想”的非核心資產的物業(yè)拿出來銷售，而出售的首個項目是位于上海的SOHO世紀廣場。

“既然市場給了這么好的機會，能賺錢就賺錢。”潘石屹說。

今年的業(yè)績發(fā)布會上， SOHO中國認為，“公司轉型是非常成功的”，其依據(jù)是租金收益在大幅度上升。

SOHO中國年報顯示，SOHO中國2015年租金收入為10.52億元，較2014年的4.25億元，同比增長148%。

年報同時也透露出，制約SOHO中國租金收入進一步提升的“天花板”，已經隱現(xiàn)。在SOHO中國已完工項目中，除虹口SOHO的出租率在30%左右外，其余項目出租率均高于60%。

比如，望京SOHO、SOHO世紀廣場的出租率都已經達到100％，復興SOHO、光華路SOHO、凌空SOHO等項目出租率大幅提升，超過70%，部分達到90%以上。

2015年2月，SOHO中國開始做另一種嘗試，拿出自持的170萬平方米物業(yè)中的10%，改造成共享辦公的SOHO 3Q。在SOHO中國的設想中，用戶可以只租一張辦公桌或一間辦公室，SOHO 3Q還提供免費WiFi、復印打印、會議室、咖啡等服務，用戶只需要帶著手機和電腦來工作。

根據(jù)SOHO中國2015年年報，諸如這樣主打共享辦公的SOHO 3Q，SOHO中國在北京和上海建成了11個中心，1萬多個座位已經投入使用。

2016年4月，在SOHO中國的渠道分享會上，潘石屹設想，下一步SOHO中國將繼續(xù)完善一線市場，并拓展二線核心城市；對二線城市的拓展不會以“二房東”形式出現(xiàn)，而是以品牌管理輸出為主，按比例或依協(xié)約收取管理服務費用，屆時SOHO 3Q中心將形成租金、管理費為主的多種盈利方式。

潘石屹稱，未來將堅持以SOHO 3Q為產品和業(yè)務的重心，并走到更多的城市中去。由此可見，SOHO 3Q已經成為SOHO中國轉型的新方向之一。