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回顧過去的一年，深圳房地產(chǎn)市場有著令業(yè)界欣喜的表現(xiàn)。就寫字樓而言，由于前海蛇口自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，以及深圳蘊藏著的無限創(chuàng)新能力等因素，深圳吸引了大量金融等企業(yè)進駐，這些企業(yè)的入駐使得寫字樓的需求量旺盛，這必然抬高寫字樓租賃價格。

在商業(yè)物業(yè)方面，盡管傳統(tǒng)零售受到電商等沖擊，然實體經(jīng)濟在體驗上及品牌方面的優(yōu)勢卻是電商等無法替代的，而為增加客戶粘性，購物中心不斷調(diào)整業(yè)態(tài)，強化客戶體驗，提升客戶歸屬感。與此同時，隨著商業(yè)從羅湖、福田、南山等中心區(qū)外溢，龍華、寶安等外圍區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)匱乏的境況將得到進一步改觀。

2016年1月5日，戴德梁行針對2015年深圳市場特點進行了全方位、深層次解讀，并對2016年走向進行預(yù)判。

那么，寫字樓跟商業(yè)物業(yè)究竟有何特點跟走向呢?

深圳甲級寫字樓租金持續(xù)走高

我們先來看看寫字樓市場。整體而言，深圳寫字樓租金仍在走高，吸納量也有所增加。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，深圳去年新增23.8萬平方米甲級寫字樓供應(yīng)，使得存量增加至275萬平方米。當(dāng)然，新增供應(yīng)及存量物業(yè)的消化帶動全年甲級寫字樓吸納量同比增長22.5%至20.7萬平方米的同時，全市甲級寫字樓空置率被小幅拉高0.8個百分點至5.2%。

然而，盡管空置率拉高，但市場對甲級寫字樓的需求仍較為旺盛，而這亦抬高租金價格，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，全市全年平均租金達(dá)到每月每平方米254.2元，同比增長7.9%。

從需求行業(yè)來看，受到前海注冊金融類企業(yè)辦公物業(yè)需求外溢以及福田CBD金融總部大樓入市帶來的行業(yè)集聚效應(yīng)等因素影響，仍以金融行業(yè)為主，據(jù)悉，金融類企業(yè)辦公占用面積比例達(dá)到了69.7%，相比去年提高了6.9個百分點，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。

此外，在甲級寫字樓租金持續(xù)上漲帶來的成本壓力下，科技類企業(yè)呈現(xiàn)出向科技園區(qū)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶聚集的趨勢，新增需求中科技類企業(yè)辦公占用面積比例較去年下降5個百分點至8.7%。而管理咨詢、律師及會計師事務(wù)所、建筑設(shè)計等咨詢顧問類公司對甲級寫字樓租賃需求則較為穩(wěn)定，房地產(chǎn)、貿(mào)易、物流等企業(yè)占比較小。

不僅如此，深圳辦公樓交投同樣保持高活躍度。據(jù)悉，全年就有京基濱河時代廣場、卓越前海壹號、前海卓越時代廣場、榮超金融大廈等優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)入市，而在這些優(yōu)質(zhì)物業(yè)入市帶動下，全年深圳一二手寫字樓成交達(dá)76.5萬平方米，同比大幅增長94.8%。值得一提的是，受深圳經(jīng)濟活力不斷釋放、營商環(huán)境日益提升的吸引，華潤、聯(lián)想、中糧等眾多企業(yè)爭相在深圳設(shè)置總部，寫字樓市場大宗交易頻現(xiàn)，其中更以自用為主要目的的大宗買賣居多，如上海銀行和賽菲爾珠寶以15億元購得深業(yè)上城T210個整層;玉山銀行以6.6億元購得卓越前海壹號5個整層等。

至于2016年走向，戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端女士認(rèn)為，有望迎來眾多甲級寫字樓項目入市，226萬平方米的可見供應(yīng)量料將進一步拉高全市甲級寫字樓空置率水平。然而，其中六成為企業(yè)總部物業(yè)，或令項目延期入市的概率提高，實際供應(yīng)量或低于預(yù)期。

租金方面，結(jié)合多方面情況，2016年初的租金水平還將維持穩(wěn)中微升的狀況，項目陸續(xù)供應(yīng)對市場的集中影響料將體現(xiàn)在下半年--而全年來看雖受供應(yīng)壓力，甲級寫字樓租金仍有望趨于平緩。

購物中心強化互動體驗增加客戶粘性

而商業(yè)物業(yè)方面，據(jù)悉，截至去年年底，優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量已達(dá)238.5萬平方米，為應(yīng)對電商的便捷性、價格方面的優(yōu)勢，深圳購物中心在強化自身在客戶體驗、品牌度等方面也是不遺余力。

如在業(yè)態(tài)方面下功夫，而這以餐飲品牌尤為頻繁。購物中心通過引進融合"藝術(shù)、人文、自然"等多種元素的新食藝商家品牌來獲得差異化發(fā)展;還有部分購物中心則引入EMAX眼界虛擬現(xiàn)實體驗店等科技體驗品牌、智能生活體驗館等。與此同時，還還提供線下客服、技術(shù)展示等配套服務(wù)。此外，創(chuàng)意生活及家居品牌也開始亮相購物中心，為顧客帶來了多元化的互動體驗。

除引進多元化體驗品牌外，購物中心在營銷上亦更加注重消費者體驗，促成品牌之間的跨界互動，推出融合文化、生態(tài)、科技、娛樂等多元化元素的主題性活動來吸引客群。此外，購物中心還將繼續(xù)應(yīng)用精準(zhǔn)微定位、社交互動及智能停車等眾多科技手段并聯(lián)合"互聯(lián)網(wǎng)+"平臺為顧客帶來更加智能化、便捷化的移動購物體驗，進一步增強客戶黏性。

據(jù)戴德梁行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事黃偉倫先生介紹，未來兩年深圳即將入市的大型購物中心體量近200萬平方米，其中超過六成的項目體量在10萬平方米以上，受到整體經(jīng)濟下滑影響，項目面臨招商運營管理以及如何打造差異化等難題。

當(dāng)然，伴隨眾多大型購物中心和社區(qū)型商業(yè)項目的陸續(xù)入市，龍華、寶安等外圍區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)匱乏的境況將得到進一步改觀，但市場培育期較低的租金或?qū)⒗腿猩虡I(yè)項目整體租金水平。且在成熟的商業(yè)氛圍及充裕的消費人流的支撐下，核心商圈內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目空置率料將保持在較低水平。