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日本的商業地產在經歷了20世紀90年代的高速發展后，近年在宏觀經濟低迷和商場日趨飽和中貼身肉搏、苦苦掙扎。日本購物中心轉型的方向之一就是通過將購物與觀景、旅游一體化、組合化，來增添購物的樂趣與魅力，收到頗佳的效果，也為日本商業地產的轉型開辟了一條新路。

位于日本大阪市的難波公園是購物中心自然景觀化的杰作和代表。雖然叫公園，但難波公園是一個不折不扣的大型購物商城。

遠眺商城，就是修建在斜坡上的8層屋頂花園，層層疊進、綠樹成蔭，將整個建筑覆蓋。每一層都有獨特的景致，樹林、草坪、巖石、峭壁、峽谷、溪流、瀑布、池塘，這些景觀與商場融為一體，給人一種置身大自然的感覺。

商場中的很多餐廳和咖啡廳的露天位置就布置在這些自然景觀中，使消費者在購物的同時，還能享受到自然的靜謐與愜意。花園的每一層都通過巖洞、河谷、小溪等探險般的自然空間與購物中心售貨區域相連，為購物增添了些許自然探險的神秘和新奇。

除了在商場內部營造自然生態式體驗外，依靠出色的選址，將欣賞周邊自然景觀與商場購物串聯起來的“旅游＋購物”模式在日本也是備受推崇，并獲得了極大的成功。

三井不動產株式會社旗下的三井奧特萊斯可以說是這一模式的成功典范。

位于千葉縣的木更津店，將自身定位為“旅游度假型”購物中心，主打“濱海風情”。消費者可以在購物之余，享受這一獨有的樂趣。

另外，消費者還可以選擇去附近的“母親牧場”體驗牧場勞作樂趣，到“德國村”感受西歐異國風情，很多消費者慕名而去，用一整天的時間體驗“旅游＋購物”的樂趣。木更津店現平均日接待顧客近10萬人，這在競爭激烈的日本東京商圈可以說是成績斐然。

三井正計劃豐富并開拓新的“購物游”線路，在自然景觀秀美的北部富山縣，將秘境黑部峽谷、宇奈月溫泉、國寶瑞龍寺以及五個山“合掌”村落等景點串聯起來，形成“半天旅游，半天購物”的模式，以吸引周邊顧客。

日本商業地產旅游式業態轉型對我國的啟示

第一，追求人性化是商業創新的動力和源泉。這不僅體現在商品的物美價廉和物有所值，更體現在將消費環境營造得更加便利、舒服和溫馨的努力。

第二，準確判斷并力求滿足顧客和商家的需求。長久以來，中國商業地產開發商熱衷于復制，很少對顧客和商家的現實需求做詳細的調研和精準的判斷，更少有開發商把顧客和商家的需求預留或落實到商業地產項目的規劃、設計和建設中去。因此，盡管中國商業地產建筑規模大、發展速度快，但外表的光鮮亮麗卻難掩實際收益的低下。

日本購物中心的探索給我們上了很好一課，大阪難波公園和三井奧特萊斯的目標就是為了迎合都市人希望遠離鋼筋水泥，回歸自然、放松身心的需求。所有的景觀設置、旅游路線安排也是在實際調查，仔細研究大眾需求基礎上精心制定的。因此，唯有開發商的眼光向消費者和商家的需求看齊，商業地產項目開發的創新才會有正確方向。

第三，尊重專業知識和人才，在學習中持續創新。商業地產項目對專業技術和知識要求極高，而我們的商業地產商往往由于專業性不夠或對專業知識、專業人才重視不夠導致使用價值低下、績效平平。大阪難波公園和三井奧特萊斯從規劃、設計到運營管理，投入了大量的專業技術人員，并聘請專業公司經過反復的試驗、調整、再試驗、再調整，才最終形成了比較成熟的商業業態創新。

對專業的尊重還需要謙遜的心態和持續的學習，構建高管群體的學習型創新型組織。這是業態創新的成功實施和未來持續創新的重要保證。特別是當能力駕馭不了目標，方向尚未清晰可見時，就更需要沉下心來，歷練、沉淀和積累。