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業界普遍認為新世界私有化是鄭氏家族內地市場的最后一次賭局：贏則避開重重危機，輸則徹底喪失優勢錯失后續市場升值紅利。

鄭裕彤一手締造的新世界帝國正面臨一次前所未有的考驗。

在內地地產業務層面，新世界正上演一場“斷舍離”，2015年末接連向恒大地產出售九個項目、共計339億元資產，2016年開局更是重啟新世界地產私有化；百貨零售方面，新世界的表現也有些力不從心。曾經割愛上市的周大福，現今則明確改道高速發展計劃，提出將在今年3月之前關閉5~6家位于香港的門店，內地新店也由當初計劃的150~160家減少至50~60家。

盡管新世界發展集團主席鄭家純否認內地撤資傳聞，但近期新世界中國不盡如人意的業績表現、高昂的融資成本，以及變幻莫測的內地房地產市場，都些許透露出鄭氏家族對內地業務的動搖。

地產搖擺不定

1月4日，新世界發展與新世界中國雙雙停牌，閃電般的一周后，新世界中國私有化方案披露。此次，新世界中國私有化方案，由兩年前的協議收購轉變為全面收購，鄭氏家族對于私有化的強烈態度可見一斑。

提及私有化原因，新世界中國給出的理由主要是股份流通量低、資金籌措能力有限。新世界中國方面認為，未來有較大資金需求，但公司股份流通量低，成交價較新世界中國每股資產凈值存在大幅折讓，上市平臺通過公開股市籌集資金的能力有限。公告稱，如果4個月內新世界中國收到不少于90%要約股份，以及不少于90%無利害關系的新世界中國股份有效接納，新世界中國私有化將宣告成功，并從港交所退市。

從新世界中國近年自身發展看，一方面業績表現起伏不定，2004財年營收為38.9億港元，時隔一年下跌到33.79億港元。2008財年營收升至68.84億港元，時隔一年又跌回46.86億港元。2011財年，營收提升到156.22億港元，一年時間又下跌至136.76億港元。

新世界中國2014/2015財年業績顯示，物業銷售占經營溢利為29.36億港元，較2014財年下跌41.3%。整體入賬物業銷售額約為130.68億元，銷售量為85.5萬平方米，較上年同期下跌39.5%。作為較早一批進入內地市場發展的地產商，新世界中國在內地市場并沒有大展拳腳，最近五年也少有拿地，先發優勢正一步步喪失。

對于新世界中國的私有化行為，業界普遍解讀為是鄭氏家族內地市場的最后一次賭局：贏則避開內地房地產市場的重重危機，輸則徹底喪失過往先發優勢錯失后續市場升值紅利。

百貨分量不足

在新世界發展的新世界百貨、新創建、新世界中國地產三大上市板塊中，以百貨零售為主的新世界百貨顯得有些微不足道。與房地產市場還充滿變數相比，內地零售市場陷入整體低迷，以百貨為主的傳統零售危機感尤為強烈。

曾是內地百貨企業風向標的新世界百貨遭遇上市以來的業績低谷，此前寧波與沈陽店的關店風波甚至一度將新世界百貨推入虧損邊緣。2014~2015財年，新世界百貨年度利潤同比下跌86.6%至6974.1萬港元，核心年度利潤（不包括其他虧損凈額、投資物業公平值變動及其相關所得稅支出以及其他非核心項目）減少約52.6%至2.64億港元。自2007年上市以來，新世界百貨一直保持正增長。

不僅是利潤的大幅縮水，新世界百貨擴張速度十分緩慢。統計顯示，2007~2015年，新世界百貨門店數量從31家擴容至41家百貨店和2家購物中心。八年期內，新增門店數為12家，平均每年增加1.5家。

實際上，在整個新世界發展和周大福企業整體板塊中，百貨板塊傾注的精力也不及過往。

據一位熟悉新世界百貨的知情人士透露，新世界百貨內部對于起初的百貨變革有較大分歧，一部分堅守現有利益，思維還是百貨模式；另一部分則希望加大體驗化，多增添新鮮元素。內部思想的不統一也造成新世界百貨在變革初期的遲緩，盡管從去年開始，部分門店已加大了餐飲、體驗業態的配比并通過收購公司進行品牌代理，但百貨店經營整體風格還是偏于保守。

目前，主要操盤零售業務板塊的為鄭裕彤長孫鄭志剛，作為第三代掌門人的他又另辟蹊徑創立了購物中心品牌K11，開啟了內地市場的一路擴張。藝術背景深厚的鄭志剛對K11的熱衷度明顯高于新世界百貨。2009年6月，新世界百貨宣布投資不超過1億元，對旗下擁有或運營的33家新世界百貨進行形象革新。隨后，鄭志剛開始在內地市場加速K11的拓展步伐，并預計未來7~10年間投入10億美元。不過，K11預期的擴張速度并未達預期，本計劃于2015年底開業的沈陽K11延期至今年底或2017年初開業。

周大福開店放緩

周大福是鄭裕彤家族擁有的最值錢資產，但業績也遭到市場低迷影響。2月17日，周大福公告稱，農歷新年期間同店銷售增長下跌28%，同店銷量及零售值跌幅都是29%。

周大福表示業績差原因是訪港內地旅客減少及兩地零售市道持續疲弱。內地零售值及同店銷售增長下跌30%及31%，主要由于內地外游人數增加導致假日消費外流，以及因經濟放緩與近期股市波動以致奢侈品消費意欲疲弱。

糟糕的是，管理層預期第四季度的零售環境將繼續充滿挑戰，銷售表現將較第三季度遜色。

這也讓周大福停下了快速奔跑的腳步，周大福主席鄭家純表示，集團今年會為每間分店作評估，預計會裁減一些分鋪，并會視情況而減少人手。周大福早前也明確提出將在今年3月之前關閉5~6家位于香港的門店，內地新店也會由當初計劃的150~160家減少至50~60家。同時，受消費者消費習慣與購買渠道轉變影響，周大福也需要針對市場環境與消費者偏好調整策略，并將渠道進行優化整合。去年上半年，周大福關閉了115家零售門店，占總零售門店的5%。

不過，周大福與新世界發展共同投資的前海購物中心第一期已于去年底開幕，鄭家純稱目前成績不錯，預計四月底第二期落成后，面積更大，可以吸引更多人流購物。