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江蘇南京德基廣場(chǎng)

——?jiǎng)?chuàng)新業(yè)態(tài)模式 促進(jìn)多元融合發(fā)展

德基廣場(chǎng)通過(guò)持續(xù)創(chuàng)新，打造“商業(yè)+藝術(shù)”生態(tài)，激活“首發(fā)+業(yè)態(tài)”創(chuàng)新，升級(jí)“智能+體驗(yàn)”服務(wù)，打造“網(wǎng)紅+公共”空間，實(shí)現(xiàn)了從“傳統(tǒng)商場(chǎng)”到“商業(yè)地標(biāo)”的跨越，為全國(guó)零售業(yè)創(chuàng)新提升和高質(zhì)量發(fā)展提供了鮮活樣本。

一、項(xiàng)目改造前情況

（一）項(xiàng)目基礎(chǔ)信息。德基廣場(chǎng)坐落于“中華第一商圈”南京新街口核心區(qū)位，2006 年開(kāi)業(yè)初期，一期工程商業(yè)面積為 65000 平方米，分為地上 7 層，地下 1 層；德基廣場(chǎng)的二期主體包括一座高達(dá) 62 層的主樓以及地面 8 層、地下 5 層的裙樓。2012 年 5 月 8 日一二期正式完成對(duì)接后，德基廣場(chǎng)的整體面積達(dá) 31.3 萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心面積 15 萬(wàn)平方米。德基廣場(chǎng)以“高端購(gòu)物場(chǎng)所”為核心定位，聚焦國(guó)際一線品牌引進(jìn)，憑借優(yōu)越的地理位臵和奢侈品聚集效應(yīng)，成為區(qū)域內(nèi)高端消費(fèi)的重要載體。

（二）改造前的情況。經(jīng)營(yíng)初期，項(xiàng)目面臨一些短板。一是商業(yè)與文化融合不夠。南京作為六朝古都、世界文學(xué)之都，擁有深厚的歷史文脈資源，但彼時(shí)德基廣場(chǎng)未能將商業(yè)與在地文化融合，僅以品牌堆砌為核心競(jìng)爭(zhēng)力，缺乏獨(dú)特的文化辨識(shí)度。二是經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)模式單一。以傳統(tǒng)“銷(xiāo)售導(dǎo)向”

為主，依賴(lài)品牌專(zhuān)柜的商品交易，缺乏體驗(yàn)式、互動(dòng)式消費(fèi)場(chǎng)景，消費(fèi)者停留時(shí)間短、復(fù)購(gòu)率低，與新一代消費(fèi)者對(duì)“生活方式體驗(yàn)”的需求脫節(jié)。三是首店經(jīng)濟(jì)尚未成熟。開(kāi)業(yè)后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，品牌矩陣以成熟國(guó)際品牌為主，缺乏“首店”“首發(fā)”等新鮮元素，在區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中逐漸顯露同質(zhì)化趨勢(shì)。四是科技應(yīng)用薄弱。運(yùn)營(yíng)管理依賴(lài)人工調(diào)度，消費(fèi)場(chǎng)景以線下實(shí)體交易為主，未涉及數(shù)字化服務(wù)、智能化設(shè)施，無(wú)法滿足消費(fèi)者對(duì)便捷性、個(gè)性化的需求，也難以實(shí)現(xiàn)高效的客流分析與精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)。五是夜間經(jīng)濟(jì)空白。營(yíng)業(yè)時(shí)間嚴(yán)格遵循傳統(tǒng)商場(chǎng)“朝十晚十” 模式，夜間商業(yè)活動(dòng)幾乎為零，未能挖掘夜間消費(fèi)潛力，與新街口商圈“全天候活力”的發(fā)展目標(biāo)不匹配。

二、更新改造過(guò)程

面對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展的瓶頸，德基廣場(chǎng)以“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)” 為核心，聚焦“藝術(shù)、商業(yè)、科技”融合，通過(guò)經(jīng)營(yíng)主體自主突破與系統(tǒng)性布局，逐步構(gòu)建起差異化的發(fā)展模式。

（一）以文化為錨點(diǎn)，打造“商業(yè)+藝術(shù)”生態(tài)。南京深厚的歷史文化是德基廣場(chǎng)創(chuàng)新的核心資源。2017 年起，項(xiàng)目以“挖掘金陵文脈、塑造消費(fèi)理念”為目標(biāo)，推動(dòng)商業(yè)空間向文化載體轉(zhuǎn)型。一是構(gòu)建城市文化地標(biāo)，以館藏宋代《金陵圖》為藍(lán)本，運(yùn)用 AR、VR 技術(shù)打造“人物入畫(huà)、實(shí)時(shí)跟隨” 的沉浸式互動(dòng)展。2021 年 10 月開(kāi)展以來(lái)，累計(jì)接待客流超 120 萬(wàn)人次，線上曝光超 2.2 億人次，形成“先看金陵圖，再逛南京城”的城市級(jí)商文旅 IP。二是引入高品質(zhì)藝術(shù)活動(dòng)，2017 年打造德基藝術(shù)博物館，策劃高端展覽，吸引全球藝術(shù)愛(ài)好者到訪。2025 年上半年，新增“花花世界”非遺藝術(shù)實(shí)驗(yàn)區(qū)，通過(guò)螺鈿、燒箔畫(huà)等非遺體驗(yàn)活動(dòng)。三是文化滲透全場(chǎng)景，麗思卡爾頓酒店內(nèi)陳列 6000 余本南京主題書(shū)籍、900 余件本土藝術(shù)品，使國(guó)際酒店成為文化展示窗口。公共區(qū)域定期更新“龍年追光”“萌蛇夢(mèng)蝶”等主題藝術(shù)裝臵，形成“移步換景”的文化體驗(yàn)。

（二）以首店為引擎，激活“首發(fā)+業(yè)態(tài)”創(chuàng)新。首店經(jīng)濟(jì)是德基廣場(chǎng)打破同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵抓手。2021 年起，項(xiàng)目通過(guò)“首店引進(jìn)+首發(fā)活動(dòng)+業(yè)態(tài)重構(gòu)”的組合策略，打造潮流引領(lǐng)者形象。一是規(guī)模化引入首店品牌，2021 年至今累計(jì)吸納首店 200 余家，形成梯度化品牌矩陣。其中，2025 年上半年已落地 MINISO SPACE 全球首店、MAC 全球首家藝術(shù)旗艦店等超 30 家。二是聯(lián)動(dòng)品牌打造“首發(fā)三重奏”，通過(guò)首秀、首發(fā)、首展強(qiáng)化新鮮感。2025 年策劃 Burberry 美妝露營(yíng)地、PRADA 春游主題展等近 10 場(chǎng)活動(dòng)。三是重構(gòu)商業(yè)空間業(yè)態(tài)，2025 年 5 月開(kāi)放“花園食光”區(qū)域，以 2000 平方米立體花園融合 7 家首店，通過(guò)“自然景觀+首店餐飲”的組合實(shí)現(xiàn)“1+1>2”的效應(yīng)；6 月推出“德基藝術(shù)商業(yè)市集”，3F 毛線童話鎮(zhèn)、4F 深藍(lán)海底世界等主題樓層引入去茶山等首店。

（三）以科技為支撐，升級(jí)“智能+體驗(yàn)”服務(wù)。科技是德基廣場(chǎng)提升運(yùn)營(yíng)效率與消費(fèi)體驗(yàn)的核心工具。項(xiàng)目通過(guò)“數(shù)字化系統(tǒng)+智慧設(shè)施+綠色管理”的布局，推動(dòng)商業(yè)向“智慧化”轉(zhuǎn)型。一是推出“24h”商業(yè)新模式。2024 年底打破傳統(tǒng)營(yíng)業(yè)時(shí)間限制，打造“全天候社交與消費(fèi)空間”，聯(lián)動(dòng)

藝術(shù)博物館夜間開(kāi)放、50 家品牌夜間主題派對(duì)、早間運(yùn)動(dòng)課堂等內(nèi)容。2025 年上半年，夜間客流量占比已超 30%，成為南京夜間消費(fèi)新地標(biāo)。二是構(gòu)建智慧管理系統(tǒng)。搭建德基物聯(lián)綜合管理平臺(tái)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)和指控中心三大系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)水電氣、安防等設(shè)施的智能化調(diào)度，通過(guò)大數(shù)據(jù)分析客流動(dòng)線與消費(fèi)偏好。2025 年上半年，推動(dòng) 40 余家品牌完成 24 小時(shí)科技互動(dòng)裝臵部署，260 余家品牌入駐線上平臺(tái)。三是踐行綠色節(jié)能理念：2025 年建設(shè)高效制冷機(jī)房低碳能源項(xiàng)目，將全年運(yùn)行綜合能效從 3.2 提升至 5.6，能效提升 75%。

（四）以細(xì)節(jié)為亮點(diǎn)，打造“網(wǎng)紅+公共”空間。從消費(fèi)者“細(xì)微感受”出發(fā)，項(xiàng)目通過(guò)公共空間的藝術(shù)化、功能化改造，提升品牌口碑與流量吸引力。一是創(chuàng)新藝術(shù)盥洗室。“游墨字句間”解憂所以書(shū)房為靈感，陳列名家書(shū)法字帖，聯(lián)動(dòng)藝術(shù)市集主題，形成“可感知的文化空間”。2025 年上半年盥洗室客流超 1000 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 42%，成為小紅書(shū)、抖音等平臺(tái)的網(wǎng)紅打卡地。二是讓渡空間給公共體驗(yàn)。2025年“花園食光”區(qū)域主動(dòng)壓縮商業(yè)面積，以 7 條綠植小徑打造開(kāi)放公共空間，使建筑本身成為“首發(fā)內(nèi)容”。

三、更新改造后情況

經(jīng)過(guò)系統(tǒng)性創(chuàng)新升級(jí)，德基廣場(chǎng)已從傳統(tǒng)高端商場(chǎng)轉(zhuǎn)型為“藝術(shù)+商業(yè)+科技”融合的綜合性商業(yè)地標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了設(shè)施、經(jīng)營(yíng)、客流、品牌影響力的全面躍升。

（一）設(shè)施與場(chǎng)景革新。形成“博物館+藝術(shù)裝臵+主題空間+智慧設(shè)施”的復(fù)合型場(chǎng)景—德基藝術(shù)博物館成為常設(shè)文化地標(biāo)，“花園食光”“藝術(shù)商業(yè)市集”等空間重構(gòu)商業(yè)美學(xué)，智能機(jī)器人、無(wú)人咖啡機(jī)等設(shè)備覆蓋全域。突破“純商業(yè)”屬性，兼具文化展示、社交互動(dòng)、科技體驗(yàn)等多重功能，2024 年外地客流量占比 75%，成為南京“城市會(huì)客廳”。

（二）經(jīng)營(yíng)與業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。2018 年銷(xiāo)售額首次突破 100 億元，2021 年突破 200 億元，2023 年達(dá) 239 億元，2024 年達(dá)245億元，連續(xù)多年領(lǐng)跑全國(guó)商業(yè)項(xiàng)目。首店品牌貢獻(xiàn)顯著，2025 年 MINISO SPACE、去茶山等首店開(kāi)業(yè)即成為爆款，拉動(dòng)區(qū)域銷(xiāo)售增長(zhǎng) 30%以上。通過(guò)智慧管理系統(tǒng)，客流分析準(zhǔn)確率提升至 90%，營(yíng)銷(xiāo)轉(zhuǎn)化效率提高 40%。綠色節(jié)能項(xiàng)目年節(jié)約能耗成本超千萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙贏。

（三）客流與品牌影響力。2024 年客流總量超 1000 萬(wàn)人次，2025 年上半年僅盥洗室客流即超 1000 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 42%。夜間客流占比從改造前的不足 5%提升至 30%，“全天候消費(fèi)”模式成效顯著，品牌影響力從區(qū)域擴(kuò)展至全國(guó)。

四、推薦依據(jù)

德基廣場(chǎng)通過(guò)持續(xù)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)了從“傳統(tǒng)商場(chǎng)”到“商業(yè)地標(biāo)”的跨越，其“藝術(shù)+商業(yè)+科技”的融合模式、首店經(jīng)濟(jì)與文化賦能的實(shí)踐，為全國(guó)零售業(yè)創(chuàng)新提升和高質(zhì)量發(fā)展提供了鮮活樣本和可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)。

（一）模式創(chuàng)新：構(gòu)建“藝術(shù)+商業(yè)+科技”融合范式。打破傳統(tǒng)商業(yè)“賣(mài)商品”的單一邏輯，以文化為靈魂、科技為工具、商業(yè)為載體，打造“體驗(yàn)式消費(fèi)生態(tài)”。這種模式證明：商業(yè)項(xiàng)目可通過(guò)跨界融合重新定義自身價(jià)值，從“購(gòu)物場(chǎng)所”升級(jí)為“生活方式平臺(tái)”。

（二）管理創(chuàng)新：以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)激活商業(yè)活力。通過(guò)大數(shù)據(jù)分析識(shí)別“文化愛(ài)好者”“潮流追隨者”“夜間消費(fèi)者”等細(xì)分客群，針對(duì)性布局業(yè)態(tài)。從網(wǎng)紅盥洗室到開(kāi)放公共空間，以“微小體驗(yàn)”提升用戶粘性，2025 年盥洗室的高客流間接帶動(dòng)周邊商鋪銷(xiāo)售增長(zhǎng) 25%。建立品牌、運(yùn)營(yíng)、科技團(tuán)隊(duì)的協(xié)同體系，確保首店引進(jìn)、藝術(shù)展策劃、科技設(shè)備落地的高效推進(jìn)，為大型商業(yè)項(xiàng)目的系統(tǒng)化創(chuàng)新提供管理范本。

（三）可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)：為零售業(yè)升級(jí)提供三大路徑。文化賦能路徑，深度挖掘本土文化資源，通過(guò)“博物館+展覽+場(chǎng)景滲透”將文化轉(zhuǎn)化為商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，適用于所有具有歷史文脈的城市商業(yè)項(xiàng)目。以“首店引進(jìn)+首發(fā)活動(dòng)+業(yè)態(tài)重構(gòu)”形成差異化，通過(guò)“稀缺性”吸引客流，尤其適合消費(fèi)中心城市的核心商業(yè)體。從“24h 模式”到綠色節(jié)能，證明科技不僅能提升效率，更能創(chuàng)造新消費(fèi)場(chǎng)景，中小商業(yè)項(xiàng)目可根據(jù)自身規(guī)模逐步引入智能設(shè)備與數(shù)字化管理系統(tǒng)。